Cómo una reforma integral cambió la rentabilidad: Ejemplo de transformación de vivienda que duplicó su valor en el mercado turístico

Meta descripción: Reforma integral que duplicó ingresos en alquiler turístico. Datos, estrategia, costes y ROI. En DomusHome lo hacemos por ti.

Cuando hablamos de reforma integral en una vivienda destinada a alquiler vacacional, no nos referimos a “pintar de blanco y listo”. Hablamos de repensar el activo para convertirlo en un producto turístico competitivo, con mejor rentabilidad, experiencia de huésped superior y costes operativos controlados. En este artículo te comparto un caso real simplificado: cómo un piso urbano pasó de resultados discretos a duplicar su valor en el mercado turístico tras una intervención estratégica. Con números, decisiones clave y aprendizajes que puedes aplicar desde mañana (o desde hoy, si no te tiembla el pulso).

El punto de partida: potencial dormido entre tabiques

Vivienda de 68 m² en zona centro-ensanche, con licencia turística en vigor. Distribución original compartimentada, caldera caprichosa, suelos desgastados y acústica “modo tambor”. Es decir, ese “encanto vintage” de tuberías a la vista que tanto enamora… a nadie.

• Antes:
  • 2 dormitorios, 1 baño, cocina cerrada.
  • ADR (tarifa media diaria): 65 €.
  • Ocupación: 62% anual.
  • RevPAR (ingreso por habitación disponible): 40,3 €.
  • Ingresos brutos estimados: ~14.700 €/año.
  • Valor de mercado (pre-reforma): ~210.000 €.
• Dolores:
  • Fotos poco atractivas por mala iluminación y distribución.
  • Opiniones mejorables: ruido, ducha estrecha, electrodomésticos antiguos.
  • Gasto energético alto (A/C viejo, ventanas de aluminio sin rotura térmica).

La estrategia que cambió la foto (y los números)

El objetivo: crear un producto con posicionamiento claro para escapadas urbanas y estancias medias (workation), incrementando precio medio, captación orgánica y repetición. La hoja de ruta se apoyó en cinco pilares:

1) Distribución que vende: luz, flujo y metros “utilizables”

• Apertura de cocina al salón para ganar espacio visual y luz natural.
• Reconfiguración a 2 dormitorios + 2 baños (uno en suite): la variable baños empuja tarifa y reviews.
• Optimización de almacenaje invisible: bancadas corridas y armarios a medida.
• Recuperación de balcón como microterraza (desayunos = fotos que convierten).

2) Capex inteligente: invertir donde impacta el ADR

• Cocina “instagramable” con isla compacta y equipamiento completo.
• Baños con platos de ducha amplios, grifería termostática y ventilación forzada.
• Insonorización en tabiques y techo (lamas acústicas + puertas macizas).
• Climatización eficiente por conductos (A++), zonificada.
• Iluminación en capas (ambiental, funcional y acento) con dimerización.

3) Diseño orientado a reviews

• Colchones y almohadas premium: menos incidencias, mejor NPS.
• Kit de bienvenida optimizado: café, agua, guía digital, cargadores universales.
• Zona de trabajo real (silla ergonómica, 600 lux, enchufes a mano, WiFi 600 Mbps).
• Textiles lavables de alta durabilidad para rotación intensiva.

4) Operaciones y tecnología: domótica que ahorra

• Smart locks: check-in autónomo 24/7.
• Termostatos inteligentes con geofencing y límites de consigna.
• Sensores de ruido y ocupación para prevenir fiestas y proteger la licencia.
• Integración PMS + precios dinámicos (yield management) y limpieza automatizada.

5) Legalidad y sostenibilidad como ventaja competitiva

• Cumplimiento de normativa turística y de seguridad (extintor, señalización, CO2).
• Certificado energético mejorado (de E a C): ventajas en buscadores y costes.
• Grifos con aireadores y electrodomésticos A++: menos consumo, mejor storytelling.

El presupuesto de la reforma (realista y con imprevistos)

• Obra civil y redistribución: 28.000 €
• Cocina y dos baños (equipamiento y acabados): 19.500 €
• Carpintería, ventanas con rotura térmica e insonorización: 11.200 €
• Mobiliario, colchonería y decoración: 13.800 €
• Climatización por conductos y domótica: 8.500 €
• Licencias, dirección de obra y boletines: 3.000 €
• Fondo de imprevistos (10%): 8.000 €
• Total inversión (Capex): ~92.000 €

Antes y después: los números que importan

Con la reforma terminada y una estrategia de revenue bien ejecutada:

• ADR: de 65 € a 130 € (+100%).
• Ocupación: de 62% a 78% (+16 p.p.).
• RevPAR: de 40,3 € a 101,4 € (+152%).
• Ingresos brutos estimados: ~36.900 €/año (vs. ~14.700 €/año, +151%).
• Costes operativos: +35% (limpieza, utilities y amortización textil).
• Resultado operativo neto (antes comisiones de plataforma): ~22.400 €/año.
• Payback estimado sobre Capex vía caja: 4,5–5,5 años.
• Revalorización del activo: de ~210.000 € a ~310.000–330.000 € (según comparables y certificación energética).

Traducción al titular: la unidad duplicó su valor en el mercado turístico al elevar tarifa, ocupación, calidad percibida y valor de reventa. Y sí, también porque a todo huésped le encanta no pelearse con un termo de 1998 para ducharse.

Por qué funcionó: palancas de valor que sí mueven el mercado

• Más baños, más dinero: el salto de 1 a 2 baños fue determinante para captar parejas y amigos que pagan mejor por privacidad.
• Insonorización: menos quejas, más 5 estrellas, mejor posicionamiento en OTAs.
• Fotografía que vende: composición, luz y puesta en escena aumentaron el CTR del anuncio.
• Eficiencia energética: el consumo se redujo ~28% pese a más ocupación; el margen lo agradece.
• Revenue management: precios dinámicos por evento, antelación y demanda local. Sin esto, la mitad del resultado se queda en la mesa.

Checklist práctica para planificar tu reforma (sin dramas)

1. Define tu avatar de huésped (familias, parejas, remoto) y el ticket objetivo.
2. Haz un estudio de demanda (ADR, ocupación, estacionalidad, segmentos).
3. Rediseña la distribución para ganar baños, luz y almacenaje.
4. Prioriza Capex que impacta en ADR: baños, cocina, insonorización, climatización.
5. Plan de obra con cronograma y hitos; penalizaciones por retraso pactadas.
6. Elige materiales de alto tránsito (porcelánico, textiles técnicos, herrajes resistentes).
7. Implanta domótica y PMS desde el día 1.
8. Presupuesta un 10–12% de imprevistos (si lo usas, no fue imprevisto; si no lo usas, mejor).
9. Checklist legal: licencias, seguridad, accesibilidad y seguro actualizado.
10. Plan de lanzamiento comercial con fotos pro, copy optimizado y calendario de tarifas.

Costes que se disparan (y cómo mantenerlos a raya)

• Inflación en materiales: compara 3 proveedores y bloquea precio con anticipo.
• Retrasos de obra: contrato con hitos, penalización y reuniones semanales de avance.
• Mobiliario “bonito pero frágil”: test de durabilidad, repuestos y fichas técnicas.
• Consumos energéticos: termostatos con límites y comunicación al huésped.
• Comisiones de OTAs: canal directo con oferta de valor (early check-in, descuento fidelización).

Diseño que posiciona: pequeños detalles, gran impacto

• Paleta neutra con acentos locales (madera, fibras, arte local): identidad sin caer en clichés.
• Espejos y luz en baño: percepción de amplitud, selfies felices, mejores reviews (sí, sucede).
• Zona café premium: coste marginal, percepción de lujo.
• Guía de barrio curada y digital: reduce consultas repetitivas al 50%.

Tendencias que conviene abrazar ya

• Estancias medias (7–21 noches): requiere buen escritorio, sillas y equipamiento de cocina real.
• Workation: conectividad estable, iluminación correcta, privacidad acústica.
• Sostenibilidad verificable: no solo el discurso, también la factura.
• Contactless con toque humano: check-in autónomo + atención proactiva.
• Espacios flexibles: sofás cama de calidad y comedores convertibles sin sacrificar confort.

Ejemplo de calendario de precios: cómo defender el ADR

Para consolidar la tarifa post-reforma, trabajamos con bandas dinámicas:

• Base temporada baja: 95–110 € (mínimos 3 noches, descuento semanal).
• Temporada media: 120–150 € (eventos locales = picos controlados).
• Alta y festivos: 160–210 € (release 21–7 días, ventanas de oportunidad).

Esto, combinado con mínimos de estancia bien calibrados, protege la ocupación saludable sin erosionar el precio.

¿Y si mi vivienda es distinta?

La receta no es única. Un ático con terraza puede priorizar paisajismo y cocina exterior. Una planta baja necesitará blindaje acústico y seguridad. Lo que no cambia es el principio: invertir en lo que aumenta ingresos recurrentes y reduce fricciones operativas. El resto es decoración (literalmente).

Cómo lo gestionamos en DomusHome

En DomusHome trabajamos el ciclo completo: análisis de demanda, proyecto de reforma con enfoque ROI, ejecución con control de costes, equipamiento listo para operar y gestión con revenue dinámico. Nos implicamos en primera persona: seleccionamos acabados pensando en la foto, el mantenimiento y el ticket medio; negociamos con industriales; y no dejamos que un grifo incorrecto arruine tu margen. Nuestro objetivo es que el Capex tenga retorno en caja y en revalorización del activo, no en likes efímeros.

Resumen de aprendizajes clave

• La distribución es el multiplicador más potente (baños y luz suman precio).
• Insonoriza hoy para no perder reservas mañana.
• Domótica = menos consumo, menos horas de gestión, más margen.
• Fotos y copy de anuncio son parte de la obra (sin ellos, no existe el “después”).
• Revenue y estancias mínimas: sin estrategia, el ADR se desinfla.

Preguntas rápidas (respuestas sinceras)

• ¿Siempre se duplica el ingreso? No. Depende de localización, licencia, competencia y ejecución. Pero una reforma bien planteada suele mover el ADR un 25–80% y la ocupación 5–15 p.p.
• ¿Capex mínimo para notar diferencia? Suele partir de 600–1.000 €/m² en urbanos, enfocando en baños, cocina, clima e insonorización.
• ¿Se puede hacer por fases? Sí, pero evita abrir sin resolver lo estructural (ruido, baños, clima) o vivirás en modo parche.

El siguiente paso está en tu tejado (o en tu inbox)

Si estás valorando una reforma integral para elevar tu alquiler vacacional, empieza por un análisis de demanda y un layout que justifique precio. Y si quieres compañía experta, en DomusHome podemos auditar tu vivienda, proponer un plan de obra orientado a rentabilidad y llevarlo a ejecución sin sorpresas. Porque sí, la decoración importa; pero lo que paga la fiesta es el ROI.

¿Te gustaría ver cómo se ve tu “antes y después” en números? Hablemos.