Fiscalidad 2025 del alquiler vacacional en España: guía esencial

Si alquilas tu vivienda a turistas en España, 2025 no es “un año más”. La Agencia Tributaria cruza más datos que nunca, las plataformas reportan tus ingresos automáticamente y varias comunidades afinan sus tasas turísticas. Buenas noticias: con reglas claras y una rutina fiscal ordenada, el alquiler vacacional sigue siendo rentable. Aquí tienes lo esencial, sin rodeos, para pagar lo justo y dormir tranquilo.

Cambios clave en la fiscalidad del alquiler vacacional en 2025

El marco fiscal consolida tendencias de control y simplificación. Lo más relevante:

• Más control por plataformas (DAC7): las plataformas de alquiler reportan a la AEAT tus ingresos, datos del inmueble y días alquilados. Menos “lagunas”, más exactitud. Traducción: declara bien desde el minuto uno.
• Facturación y software antifraude: si prestas servicios tipo hotel y estás en IVA, prepárate para procesos de facturación más estrictos (estándares certificados según región, p. ej., TicketBAI en País Vasco; Veri*Factu a nivel estatal cuando resulte de aplicación). Cuantas menos hojas de Excel “creativas”, mejor.
• IVA al 10% si hay servicios hoteleros; exención si solo cedes el uso de la vivienda sin servicios propios de hotel. La línea entre “limpieza entre estancias” y “limpieza diaria” marca diferencias.
• Sin reducción del 60% de vivienda habitual: la famosa reducción no se aplica a alquiler vacacional. Es para arrendamientos de vivienda habitual, no para estancias turísticas.
• Deducciones afinadas: más atención a gastos, periodificación por días alquilados y amortización del 3% sobre el valor de construcción. El detalle manda.
• Tasas turísticas autonómicas y municipales con mayor protagonismo en zonas tensionadas. No es un “extra opcional”: hay que repercutirla y liquidarla bien.

IRPF e IRNR: cómo tributa el alquiler vacacional en 2025

El primer paso es identificar si tu alquiler es rendimiento del capital inmobiliario o actividad económica. Simplificando:

Capital inmobiliario (lo más frecuente): cedes el uso de la vivienda, sin servicios de hotel (= sin limpieza durante la estancia, sin recepción 24/7, sin restauración…). Tributas en el IRPF por rendimientos del capital inmobiliario. No hay IVA. Declaras ingresos íntegros y deduces gastos afectos al periodo alquilado.

Actividad económica: prestas servicios propios de la industria hotelera (p. ej., limpieza periódica durante la estancia, cambios de sábanas, recepción, restauración). Tributas como actividad en IRPF (estimación directa) y repercutes IVA al 10%. Debes llevar obligaciones formales de libro de ingresos/gastos, posibles pagos fraccionados, y modelos de IVA.

Para no residentes (IRNR): si resides fuera de España y alquilas en España, tributas mediante Modelo 210. Tipo orientativo: 19% para residentes en la UE/EEE con intercambio de información (con gastos deducibles) y 24% para otros casos (gastos deducibles limitados). Presentación, por lo general, trimestral.

IVA/IGIC: el “filtro” de los servicios

¿Cobras IVA? Depende de los servicios. Señales claras:

– Exento de IVA: solo cesión del uso de la vivienda amueblada, con limpieza y lavandería entre estancias. Sin servicios “a la carta” durante la estancia. Cobras el precio total sin IVA (Peninsula/Baleares). En Canarias aplica IGIC; consulta el tipo y exenciones específicas.

– Sujeto a IVA (10%): hay servicios tipo hotel durante la estancia: limpieza periódica, cambio de ropa de cama, recepción/atención continuada, restauración, amenities diarios… Aquí, eres empresario a efectos de IVA e IRPF.

Nota práctica: muchos propietarios creen que “dejar cápsulas de café” equivale a hotel. No. El criterio se apoya en servicios regulares y organizados, no en detalles de bienvenida. Aunque, eso sí, los detalles venden.

Gastos deducibles y amortización en 2025

La clave es deducir lo que procede, proporcionalmente a los días alquilados y a la superficie afectada (si alquilas una parte). Gastos habituales deducibles:

• Intereses de la hipoteca (no el capital amortizado).
• IBI, tasa de basuras y otros tributos locales vinculados al inmueble.
• Comunidad y gastos de mantenimiento.
• Seguros (hogar, responsabilidad civil).
• Suministros si los asumes tú (agua, luz, gas, internet) y no los repercutes aparte.
• Plataformas y marketing: comisiones, anuncios, fotografías profesionales.
• Limpieza y lavandería entre estancias, amenities consumibles.
• Reparaciones y conservación (no mejoras estructurales).
• Gestoría y asesoría.
• Amortización: en general, el 3% anual del valor de construcción (excluye suelo). Necesitas el desglose catastral o de escritura.

Recuerda: si alquilas 180 días al año, deduces el 50% de los gastos anuales (ajusta por días en alquiler frente a días de uso propio o vacíos). Si además solo alquilas el 80% de la vivienda, aplica doble prorrata. Sí, es un poco rompecabezas… por eso existen las hojas de cálculo (y nosotros).

Obligaciones formales y modelos que mirar

No necesitas “todos los modelos”. Solo los que te apliquen. Guía rápida:

1. IRPF anual (Modelo 100): siempre que haya rendimiento (capital inmobiliario o actividad).
2. Pagos fraccionados (Modelo 130): si eres actividad y más del 70% de tus ingresos no tiene retención.
3. IVA trimestral (Modelo 303) y resumen anual (390): solo si prestas servicios tipo hotel. Si no, no hay IVA.
4. IRNR (Modelo 210): no residentes, con carácter general trimestral.
5. Informativas de plataformas (DAC7): la presenta la plataforma. Tú asegúrate de que tus datos estén correctos (NIF, referencia catastral).
6. Tasas turísticas: liquidación según normativa autonómica/municipal (Cataluña, Baleares, y otras según territorio). Conviértete en “cobrador del peaje” legal, no en filántropo.
7. Libros registro: ingresos y gastos si eres actividad. Guarda facturas siempre (5 años mínimo).

Fiscalidad simplificada: paga menos, cumple mejor

Si tu alquiler vacacional es actividad económica, puedes estar en estimación directa simplificada (la habitual para autónomos con volumen moderado). Ventajas:

– Deducción del 5% por gastos de difícil justificación (con límites y salvo incompatibilidades). No existe esta deducción si tributas como capital inmobiliario.

– Estructura de libros sencilla: ingresos, gastos y bienes de inversión. Nada de inventar “contabilidades creativas”.

– Si estás en IVA, puedes deducir IVA soportado en gastos afectos (limpieza, suministros, marketing, gestoría, parte de mobiliario, etc.).

Si tu alquiler es capital inmobiliario, no hay régimen “simplificado”. La optimización viene por: prorrata fina de gastos, aplicación correcta de amortización, y calendarizar bien periodos alquilados vs. uso propio. Sí, el Excel manda.

Tasas turísticas y normativa autonómica: mapa rápido 2025

Las comunidades autónomas con mayor presión turística tienden a reforzar sus tributos específicos. Ideas clave:

– Cataluña: impuesto sobre estancias turísticas, con recargos municipales (Barcelona intensificó recargo recientemente). Revisa tarifas por tipología de alojamiento y temporada.

– Islas Baleares: Impuesto de Turismo Sostenible. Importes por persona y noche, con particularidades según categoría y estación.

– Otras regiones: atención a normativas locales que exigen número de registro turístico, comunicación de viajeros a la policía, y condiciones técnicas de las viviendas. Fiscalmente, estas obligaciones no son impuestos, pero su incumplimiento puede arruinar la rentabilidad (multas = anti-ROI).

En todos los casos: informa la tasa al huésped, repercútela separada del precio si procede y liquídala en plazo. Es más fácil de lo que parece… hasta que no lo haces y llega el primer requerimiento.

Ejemplos prácticos de tributación

Ejemplo A: capital inmobiliario sin IVA

Ingresos brutos anuales: 18.000 €. Días alquilados: 180 (50% del año). Gastos anuales: IBI 500 €, seguro 250 €, comunidad 1.200 €, suministros 1.800 € (todos del año), limpieza entre estancias 1.000 €, comisiones plataformas 1.100 €, reparaciones 400 €, gestoría 300 €. Amortización 3% sobre parte construida 120.000 € = 3.600 €.

Prorrata por días (50%): gastos anuales prorrateables = (500+250+1.200+1.800+3.600) x 50% = 3.175 €. Gastos directamente vinculados al alquiler (limpieza, comisiones, gestoría, reparaciones) = 2.800 € (no prorratean por días si solo existen cuando hay alquiler). Rendimiento neto = 18.000 – (3.175 + 2.800) = 12.025 €.

No aplica reducción del 60%. Se integra en la base general del IRPF.

Ejemplo B: actividad económica con IVA

Ingresos con IVA: 30.000 € + 10% IVA (3.000 €). Gastos con IVA soportado: 10.000 € + IVA 21% (2.100 €) en varios servicios. Declaras trimestralmente el IVA: repercutido 3.000 €, soportado deducible 2.100 € → ingresas 900 € en el año (ajustado por trimestres). IRPF por estimación directa simplificada: ingresos 30.000 – gastos 10.000 – 5% de difícil justificación (sobre rendimiento neto positivo, con límites) – amortizaciones y otros ajustes.

La carga fiscal total depende del tipo marginal de IRPF, pero tener IVA permite recuperar IVA soportado y profesionaliza el modelo. No todo es malo.

Errores frecuentes que cuestan dinero

• Confundir limpieza “entre estancias” con servicio hotelero: mala clasificación = IVA mal aplicado.
• No prorratear gastos: deducir el 100% cuando alquilas medio año es invitar a un requerimiento.
• Olvidar amortización: es una deducción potente y recurrente. Dejarla pasar es “pagar por deporte”.
• Ignorar DAC7: si la plataforma reporta más ingresos de los que declaras, adivina quién gana. Spoiler: no tú.
• No repercutir tasas turísticas: terminarás pagándolas de tu bolsillo.
• Caos de facturas: sin facturas, no hay deducción. El cajón desastre no es un sistema contable.

Cómo lo hacemos en DomusHome

En DomusHome vivimos el alquiler vacacional desde dentro: ocupación, pricing dinámico, experiencia de huésped… y, sí, la parte fiscal que nadie quiere mirar. Nos coordinamos con tu asesoría o la nuestra para:

– Clasificar correctamente tu modelo (capital inmobiliario vs. actividad). Menos sustos, más margen.

– Estandarizar facturación y cobros según tu caso (con o sin IVA) y tu comunidad autónoma.

– Registrar gastos desde el primer euro, con prorratas automáticas por días alquilados y amortizaciones bien calculadas.

– Prepararte para inspecciones: documentación ordenada, trazabilidad de reservas y cruces con DAC7. Cuando todo cuadra, los correos de la AEAT duelen menos.

Nuestro objetivo es simple: maximizar tu rentabilidad neta, no solo la facturación. El “ingreso bruto” queda muy bien en las redes, pero Hacienda pregunta por lo demás.

Tu hoja de ruta para 2025

1. Define tu modelo: ¿solo cesión de uso (sin IVA) o servicios tipo hotel (con IVA)?
2. Regístrate bien: en turismo (si aplica), AEAT (epígrafe IAE si actividad), tasas locales.
3. Organiza tu contabilidad: libros, facturas, método de prorrata por días y superficie.
4. Calendario fiscal: marca trimestrales (130/303/210) y anuales (100/390). Sin excusas.
5. Optimiza deducciones: amortización 3%, reparaciones, comisiones, suministros, seguros, gestoría.
6. Verifica DAC7: tus datos en plataformas deben estar perfectos (NIF, referencia catastral, titularidad).
7. Tasa turística: define cómo la repercutes y liquidas. Procedimiento claro = cero pérdidas.
8. Revisa precios: sube tarifas si asumes más costes fiscales. La rentabilidad se diseña, no se adivina.

Datos, tendencias y realidad del mercado

– En destinos urbanos y de sol y playa, la ocupación media se mantiene alta con picos estacionales marcados. Los costes fiscales y de limpieza suben, pero la disposición a pagar por calidad también.

– La profesionalización manda: fichas turísticas en regla, procesos de check-in eficientes, y fiscalidad ordenada. La improvisación está “pasada de moda” (y de margen).

– Con plataformas reportando ingresos, la ventaja competitiva ya no está en “declarar menos”, sino en optimizar: reglas de precio, reducción de huecos, mejora de reviews y estructura fiscal adecuada.

Checklist rápido de cumplimiento

• Número de registro turístico visible donde te obliguen.
• Comunicación de viajeros a autoridades si procede (partes de entrada).
• Seguro de RC vigente y recibo archivado.
• Plataforma con tus datos fiscales correctos (DAC7).
• Plantilla de factura si estás en IVA, con series y numeración coherentes.
• Archivo digital de facturas y contratos (5 años).

Pequeñas ironías que te ahorran dinero

– “No guardo facturas, pero tengo el extracto del banco.” Perfecto para recordar que pagaste algo, inútil para deducirlo en muchos casos.

– “Solo alquilo unos meses, no creo que importe.” Hacienda adora las medias verdades; DAC7 las corrige.

– “Mi primo lo hace así y no pasa nada.” Tu primo no paga tus sanciones.

Cierre: decide, simplifica y actúa

En 2025, la fiscalidad del alquiler vacacional es más previsible y más exigente. Si defines bien tu modelo (con o sin servicios hoteleros), organizas tus gastos y respetas calendario y tasas, el resultado es claro: más seguridad y más beneficio neto. En DomusHome podemos ayudarte a alinear operación, precios y fiscalidad. El mejor momento para ordenar tus números fue ayer; el segundo mejor, hoy. ¿Empezamos?