Derechos y obligaciones del propietario turístico: Guía sencilla sobre las responsabilidades legales de alquilar una vivienda vacacional

Por qué entender tus obligaciones te ahorra problemas (y dinero)

Alquilar una vivienda vacacional es una gran oportunidad, pero también una actividad económica con responsabilidades legales muy concretas. En un entorno donde la demanda turística crece y la normativa se intensifica, ignorar las reglas ya no es una opción. Además, las multas por incumplimiento en algunas comunidades autónomas pueden superar los 30.000 €, por no hablar del coste reputacional. Spoiler: no, no vale con “publicarla en una plataforma y listo”.

Marco legal básico en España: lo que debes tener claro desde el minuto uno

En España, la regulación de las viviendas de uso turístico (VUT) depende en gran parte de cada comunidad autónoma y, con frecuencia, también de los ayuntamientos. Esto significa que los requisitos cambian según estés en Madrid, Barcelona, Valencia, Baleares, Andalucía o Canarias.

Antes de anunciar tu vivienda, verifica siempre tres niveles:

• Autonómico: normativa de VUT, licencias o declaraciones responsables, capacidad, condiciones.
• Municipal: planeamiento urbano, zonas tensionadas, limitaciones de densidad o usos.
• Comunitario (edificio): estatutos de la comunidad de propietarios y acuerdos de la junta.

¿Licencia, comunicación previa o declaración responsable?

Según la comunidad, deberás tramitar una licencia, presentar una declaración responsable o una comunicación previa. Sin ese paso, publicar la vivienda puede considerarse alquiler ilegal. En algunas ciudades también se exige que el inmueble cumpla un uso urbanístico específico para alojamiento turístico.

Número de registro y publicidad

Muchas CCAA obligan a mostrar un número de registro turístico en cada anuncio, factura y comunicación comercial. Las plataformas suelen requerirlo y, en algunos territorios, están obligadas a verificarlo. Publicar sin número (cuando es exigible) aumenta el riesgo de sanción y de retirada del anuncio.

Capacidad, habitabilidad y seguridad

• Capacidad máxima: definida por normativa e informe de habitabilidad. Evita sobreocupaciones; son sancionables.
• Condiciones mínimas: ventilación, iluminación, agua caliente, equipamiento básico, ropa de cama y limpieza.
• Seguridad: recomendable (y en algunos casos exigible) detectores de humo, extintor, plan de evacuación visible y mantenimiento de instalaciones.

Obligaciones clave del propietario turístico

Estas son las obligaciones más comunes a nivel nacional, con matices por comunidad. Verifícalas en tu zona.

• Información veraz y transparencia: describir fielmente la vivienda, su ubicación, servicios, condiciones y precios. Las prácticas engañosas están prohibidas.
• Contrato o condiciones de reserva: entrega de condiciones claras (fechas, horarios de check-in/out, fianza, normas, cancelaciones). Mejor por escrito; evita malentendidos y refuerza tu posición ante disputas.
• Hojas de reclamaciones: disponer de hojas oficiales y exhibir el cartel informativo cuando sea obligatorio.
• Registro de viajeros: obligación nacional de identificar y comunicar los datos de huéspedes mayores de 14 años a las fuerzas y cuerpos de seguridad (plataformas de Hospedajes según la zona). Sí, es obligatorio incluso si “solo vienen amigos”.
• Protección de datos (RGPD): si tratas datos de huéspedes (y los tratarás), informa con política de privacidad, base jurídica, plazos de conservación y medidas de seguridad. Nada de guardar pasaportes en una carpeta del escritorio llamada “varios”.
• Precios y facturación: indicar precios finales con impuestos y tasas (si aplica), emitir factura cuando corresponda y conservar justificantes.
• Seguro de responsabilidad civil: en varias CCAA es exigible un seguro específico. Aunque no lo exijan, es altamente recomendable para cubrir daños a terceros.
• Mantenimiento y limpieza: entregar la vivienda en condiciones de higiene y conservación adecuadas y atender incidencias con diligencia.
• Accesibilidad y ruidos: cumplir la normativa de convivencia y, cuando corresponda, facilitar información sobre accesibilidad. Horarios de silencio y respeto al vecindario son imprescindibles.
• Exposición de información: en algunas CCAA se exige exhibir el número de registro, normas internas y teléfonos de emergencia en un lugar visible.

Derechos que te amparan como propietario

Además de obligaciones, también tienes derechos que debes conocer y aplicar con criterio.

Fianza y cargos por daños

Puedes establecer una fianza y cobrar por daños o pérdidas debidamente acreditados. Documenta con fotos antes/después y define en tus condiciones qué se considera daño y cómo se gestionan los cargos. Transparencia hoy, menos conflictos mañana.

Normas de uso y convivencia

Tienes derecho a fijar normas internas (uso responsable, prohibición de fiestas, aforo, mascotas, fumar, etc.) siempre que no vulneren derechos fundamentales. Inclúyelas en la reserva y señalízalas en la vivienda.

Cancelaciones y no-shows

Establece políticas de cancelación claras y tarifas según flexibilidad. Si un huésped no se presenta (no-show), puedes aplicar la penalización prevista. La clave es comunicarlo de forma anticipada y visible.

Derecho de admisión, sin discriminación

El derecho de admisión existe, pero no ampara prácticas discriminatorias. Se limita a garantizar seguridad, higiene y respeto al inmueble y a los demás huéspedes/vecinos.

Impuestos y tasas: lo que Hacienda sí espera de ti

Sí, el “ya si eso con Hacienda” no funciona. Hay que cumplir y, por suerte, es más sencillo de lo que parece si entiendes las claves.

IRPF/IRNR e IVA: ¿exento o no exento?

• IRPF (residentes) o IRNR (no residentes): los ingresos del alquiler turístico tributan. En IRPF suelen ir como rendimientos del capital inmobiliario o de actividad económica, según la organización de medios y servicios. En IRNR, con retenciones y deducciones según normativa y convenios.
• IVA: en general, el alquiler de vivienda está exento de IVA si no se prestan servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica durante la estancia, restauración, recepción continuada, etc.). Si ofreces servicios equiparables a hotel, puede aplicarse IVA (normalmente 10%). Evalúa bien tu oferta.

Consejo práctico: define por escrito qué servicios incluyes durante la estancia y consulta con un asesor fiscal. Un pequeño ajuste a tiempo evita regularizaciones futuras.

Tasas turísticas autonómicas

En destinos como Cataluña o Baleares se aplica una tasa turística por persona y noche. Debes informarla, repercutirla cuando proceda y ingresarla en la administración competente. Verifica exenciones (menores, temporada baja, etc.).

Relación con plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo…): juega con las reglas claras

• Número de registro visible: si tu comunidad lo exige, inclúyelo en el anuncio. Algunas plataformas pueden retirar anuncios sin este dato.
• Condiciones de servicio: revisa comisiones, política de cancelación, posición en el ranking y requisitos de verificación.
• Gestión de contenidos: fotos reales, descripciones precisas y calendario actualizado. Evita sobreprometer; penaliza reseñas y confianza.
• Mensajería y pruebas: mantén la comunicación dentro de la plataforma para dejar rastro en caso de disputas.
• Cumplimiento local: algunas CCAA exigen que las plataformas verifiquen licencias o limiten zonas. Si te lo piden, no es capricho: están cumpliendo la ley.

Check-list práctica antes de publicar tu vivienda

1. Verifica la normativa autonómica y municipal aplicable a tu dirección concreta.
2. Determina si necesitas licencia, comunicación o declaración responsable y tramítala.
3. Obtén el número de registro y prepárate para exhibirlo en anuncios y en la vivienda.
4. Redacta condiciones de reserva, política de cancelación, normas internas y régimen de fianza.
5. Configura el registro de viajeros con la Policía/Guardia Civil y estandariza el check-in.
6. Prepara hojas de reclamaciones, cartel informativo y un manual de la vivienda.
7. Contrata un seguro de RC específico y revisa coberturas.
8. Instala detectores de humo, revisa extintor y el estado de las instalaciones.
9. Define tu modelo fiscal: IRPF/IRNR, IVA según servicios, y tasas turísticas.
10. Optimiza el anuncio: fotos profesionales, equipamiento completo y calendario real.

Errores frecuentes (y cómo esquivarlos con elegancia)

• Subestimar la normativa local: “si el vecino alquila, yo también”. Cada vivienda y barrio es un mundo. Revisa planeamiento y estatutos.
• Obviar el registro de viajeros: es un clásico… y sancionable. Automatiza con soluciones digitales.
• Prometer servicios hoteleros sin calcular el IVA: el extra de limpieza diaria puede salir caro si no lo presupuestas bien.
• No documentar la fianza: sin fotos ni inventario, es tu palabra contra la del huésped.
• No atender al vecindario: la convivencia importa. Un protocolo anti-ruidos te ahorra conflictos (y denuncias).
• No actualizar el anuncio: fotos antiguas, equipamiento que “ya no está”, horarios erróneos… recetas infalibles para reseñas negativas.

Ejemplos prácticos: así se aplican las reglas en la vida real

• Ciudad con tasa turística: informas al huésped del importe por persona y noche, lo incluyes en la reserva y liquidas mensualmente/ trimestralmente.
• Fianza y daño menor: el huésped rompe una lámpara; tienes inventario y foto previa. Comunicas el cargo con factura del reemplazo y justificante.
• Overbooking por error de calendario: ofreces alternativa equivalente o compensación conforme a tus condiciones. Mantener los calendarios sincronizados evita el drama.
• Quejas por ruido: aplicas tu protocolo: aviso al huésped, posible cargo por incumplir normas y comunicación a la comunidad si persiste.

Cómo lo gestionamos en DomusHome

En DomusHome trabajamos a diario con propietarios que quieren rentabilizar su vivienda sin dolores de cabeza legales. Nosotros nos ocupamos de:

• Revisar tu situación normativa y tramitar la licencia o declaración responsable donde aplique.
• Configurar el registro de viajeros, protocolos de check-in y documentación RGPD.
• Diseñar condiciones de reserva y políticas de cancelación claras, alineadas con las plataformas.
• Optimizar precios e impuestos según servicios y temporada, coordinando con tu asesoría.
• Implantar seguros, manuales y protocolos de emergencia que minimizan riesgos y reclamaciones.

¿Nuestro enfoque? Legalidad primero, rentabilidad sostenida después. Porque la ocupación al 90% no sirve de nada si llega con sanciones o malas reseñas. Y sí, también creemos que un extintor no arruina la decoración: puede salvar la temporada.

Preguntas rápidas frecuentes

¿Puedo alquilar una habitación en mi vivienda habitual?

Depende de la comunidad autónoma. En algunas se permite con condiciones específicas; en otras, solo la vivienda completa. Verifica la normativa local.

¿Puedo negar el alquiler si vienen con mascota?

Sí, si está previsto en tus condiciones y no vulnera normativa local. Comunícalo claramente antes de la reserva.

¿Qué pasa si la comunidad de propietarios lo prohíbe?

Si los estatutos o acuerdos vigentes lo prohíben, puedes tener problemas legales. Revisa actas y consulta antes de operar.

¿Necesito punto de atención 24/7?

No siempre, pero debes ofrecer contacto de emergencia y responder a incidencias con diligencia. Algunas CCAA lo exigen explícitamente.

¿Cómo calculo la fianza?

Entre el 20% y el 30% de la reserva suele funcionar para estancias cortas, ajustando por perfil, equipamiento y temporada. Lo importante es documentarla bien.

La clave: cumplir para escalar con seguridad

Alquilar tu vivienda vacacional es una oportunidad sólida si combinas cumplimiento normativo, buena gestión y experiencia de huésped. Empieza por lo básico (licencia/registro, viajeros, RGPD, fianza y seguros) y crece con procesos. Si quieres un camino más corto y sin sorpresas, en DomusHome estamos para ayudarte a hacerlo bien desde el primer día.

¿Damos el siguiente paso? Revisa tu situación, actualiza tus anuncios y conviértete en ese propietario que duerme tranquilo… incluso con el calendario lleno.