Contratos de alquiler turístico: qué deben incluir: Elementos clave para asegurar la protección del propietario y del huésped

El auge del alquiler vacacional ha profesionalizado un mercado que antes se movía “a golpe de confianza”. Hoy, con más normativas autonómicas, huéspedes mejor informados y canales de reserva cada vez más exigentes, el contrato de alquiler turístico deja de ser un papel accesorio para convertirse en la pieza que da tranquilidad jurídica a ambas partes. Y sí, lo sentimos: el “te lo confirmo por WhatsApp” no es un contrato… por mucho emoji de apretón de manos que le pongamos.

Por qué el contrato de alquiler turístico es imprescindible

• Protección bidireccional: garantiza derechos y obligaciones de propietario y huésped, evitando malentendidos y conflictos.
• Cumplimiento normativo: muchas comunidades autónomas exigen condiciones mínimas de información, registro y exhibición de licencia; el contrato ayuda a documentarlo.
• Prevención de fraudes y estafas: deja constancia verificable de pagos, identidad y condiciones, algo clave en reservas directas.
• Prueba frente a plataformas y seguros: ante incidencias, un contrato claro agiliza reclamaciones y coberturas.

Cláusulas que debe incluir un contrato de alquiler turístico

1) Identificación de las partes y de la vivienda

• Propietario o gestor: nombre/razón social, NIF/NIE/CIF, domicilio y datos de contacto.
• Huésped principal: nombre, documento de identidad y teléfono/email.
• Vivienda: dirección completa, referencia catastral (opcional), número de licencia o registro turístico si es exigible en la comunidad autónoma.

2) Objeto y duración de la estancia

• Uso exclusivo turístico, sin fines de residencia habitual.
• Fechas y horas de check-in y check-out; contempla opción de late o early check-in y su coste.
• Establece el límite de ocupación (número de huéspedes y edades si hay menores).

3) Precio, impuestos y forma de pago

• Desglose del precio total por noches, limpieza, tasas turísticas (si proceden) y extras.
• Impuestos: en España, los arrendamientos turísticos sin servicios propios de hotel suelen estar exentos de IVA; si se prestan servicios de hospedaje (limpieza durante estancia, restauración, etc.), puede aplicarse IVA del 10%. Déjalo por escrito.
• Modalidad de pago (transferencia, tarjeta, pasarela) y calendario: anticipo para confirmar y resto antes o a la llegada.

4) Fianza y depósito de garantía

• Importe de fianza o depósito (frecuente: 20–30% del total o equivalente a 1–3 noches), condiciones de retención y plazo de devolución (por ejemplo, dentro de 7 días tras la salida).
• Procedimiento de verificación: inventario, fotos o video del estado, lectura de consumos.
• Método de custodia: depósito bancario o pasarela con retención temporal.

5) Política de cancelación y no presentación

• Plazos y penalizaciones claras: gratuito hasta X días, Y% entre X y Z días, 100% en las últimas 48–72 h o no show.
• Fuerza mayor: define qué situaciones aplican y soluciones (cambio de fechas, bono, reembolso parcial).
• Si gestionas en varios canales, alinea esta cláusula con la política publicada en cada uno.

6) Normas de la casa y convivencia

• Ruido y eventos: horario de silencio, prohibición de fiestas y reservas para eventos sin permiso expreso. La comunidad lo agradecerá.
• Uso responsable de zonas comunes, piscina, ascensor; cumplimiento de la normativa de la comunidad de propietarios.
• Mascotas: permitido o no, condiciones, suplemento y responsabilidad por daños.
• Tabaco: espacios libres de humo salvo indicación contraria.

7) Inventario y estado de conservación

• Adjunta un inventario básico (textil, electrodomésticos, menaje) y su estado. Mejor con fotos fechadas.
• Acta de entrada y salida: procedimiento ágil que ambas partes entiendan (sí, “todo bien” por WhatsApp no vale como acta).

8) Limpieza y mantenimiento

• Limpieza final incluida o con coste, y nivel de exigencia razonable de entrega.
• Cobertura de limpiezas intermedias y reposiciones de lencería/amenities si las hubiera.
• Gestión de incidencias de mantenimiento durante la estancia y tiempos de respuesta.

9) Suministros y consumos

• Incluye o limita electricidad, agua, gas. En estancias largas, establece topes razonables y criterios de exceso.
• Menciona eficiencia energética: uso responsable del aire acondicionado y calefacción.

10) Seguro y responsabilidad civil

• Declara la existencia de seguro de hogar o multirriesgo con responsabilidad civil.
• Delimita la responsabilidad del huésped por daños negligentes y del propietario por vicios ocultos o averías fortuitas.

11) Protección de datos y registro de viajeros

• Cláusula RGPD: tratamiento de datos de huéspedes, finalidad, base legal, cesiones (por ejemplo, a fuerzas y cuerpos de seguridad para el registro de viajeros), y derechos ARSOPL.
• Conservación de datos y medidas de seguridad.

12) Propiedad intelectual, imagen y usos prohibidos

• No se permiten sesiones comerciales (rodajes, sesiones de fotos, eventos) sin permiso y tarifa específica.
• Prohibición de actividades ilícitas y de alojar a terceros no declarados.

13) Resolución anticipada

• Incumplimientos graves (fiestas, sobreocupación, daños, impago) como causa de resolución sin derecho a reembolso.
• Procedimiento de desalojo y aviso a autoridades si procede.

14) Legislación aplicable, fuero y resolución de conflictos

• Indica la normativa autonómica y municipal que regula la actividad en la ubicación del inmueble.
• Vía de resolución: consumo, mediación, arbitraje o juzgados competentes. Incluye hoja de reclamaciones si es preceptiva.

Cláusulas recomendables según el tipo de vivienda y mercado

• Urbano: refuerza normas de convivencia y control de ruido; sistemas “antifiestas”.
• Costa: política de toallas de playa, arena y mobiliario exterior.
• Estancias medias (30–90 días): topes de suministros, limpieza periódica, descuentos por duración, inventario ampliado.
• Teletrabajo: velocidad mínima de wifi, escritorio y política de uso razonable.
• Mascotas: depósito específico, limpieza adicional y zonas permitidas.

Errores frecuentes (y cómo evitarlos)

• Copiar la plantilla de “mi primo”: cada comunidad regula distinto; adapta el contrato a tu ubicación y tipología.
• No incluir la licencia o registro turístico cuando es obligatorio.
• Ambigüedad en cancelaciones: deja porcentajes y plazos exactos; evita “según disponibilidad”.
• Fianzas mal gestionadas: plazos de devolución difusos o sin soporte de daños.
• Costes ocultos: limpieza, tasas o extras no detallados generan disputas y malas reseñas.
• Firmas sin validez: usa firma electrónica conforme a eIDAS para reservas remotas.

Firma, validez y formalización

• Firma electrónica: soluciones como DocuSign o firmas cualificadas valen a efectos legales en la UE (Reglamento eIDAS).
• Identidad: solicita documento a todos los adultos alojados; obligatorio comunicar datos a policía/guardia civil en muchas CCAA.
• Idioma: si recibes extranjeros, ofrece versión bilingüe. En caso de discrepancia, define qué versión prevalece.
• Adjuntos: inventario, normas de la casa, manual del inmueble y política de cancelación forman parte del contrato.

Normativa autonómica: puntos a tener en el radar

Sin entrar en cada detalle (cambia con rapidez), conviene recordar tendencias comunes:

• Registro o licencia turística obligatoria en la mayoría de comunidades (p. ej., Cataluña, Comunidad Valenciana, Andalucía, Baleares, Madrid). El número debe mostrarse en anuncios y contrato.
• Hojas de reclamaciones y carteles informativos según normativa de consumo.
• Tasas turísticas en algunas regiones (Cataluña, Baleares y, progresivamente, otras). Indica su importe y quién las liquida.
• Limitaciones de capacidad, ruido y convivencia, especialmente en zonas tensionadas o comunidades con normas específicas.

Consejo práctico: mantén una checklist por destino y revísala cada temporada. La regulación cambia casi tanto como los algoritmos de las OTAs.

Cómo lo hacemos en DomusHome

En DomusHome integramos el contrato como columna vertebral de la operación. Revisamos y actualizamos las cláusulas según normativa local, custodiamos la fianza con garantías, hacemos inventarios fotográficos y check-ins verificados, y usamos firma electrónica para que todo sea ágil y válido. Además, incluimos cláusulas antifiestas, política de cancelación transparente y versiones bilingües cuando el mercado lo exige. Nuestro objetivo es simple: menos fricción, más seguridad y mejores reseñas. Y si un caso se complica, nos arremangamos; para eso estamos.

Plantilla orientativa de contrato (esqueleto mínimo)

1. Datos del propietario/gestor y del huésped principal
2. Identificación del inmueble y número de licencia/registro
3. Objeto: uso turístico y duración (fechas/horas)
4. Precio, impuestos, tasas turísticas y forma de pago
5. Fianza: importe, custodia, verificación y devolución
6. Política de cancelación, cambios y no presentación
7. Normas de la casa: ruido, fiestas, mascotas, tabaco, aforo
8. Inventario y acta de entrada/salida
9. Limpieza, mantenimiento y suministros
10. Seguro y responsabilidad civil
11. Protección de datos y registro de viajeros
12. Usos prohibidos y propiedad intelectual/imagen
13. Resolución anticipada por incumplimientos
14. Legislación aplicable, mediación/arbitraje y fuero
15. Firmas y anexos (normas, inventario, manual)

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio firmar contrato si reservo por plataforma?

No siempre es obligatorio, pero es altamente recomendable. Complementa las condiciones de la plataforma y aporta prueba documental adicional.

¿Cuánta fianza puedo pedir?

En alquiler turístico no suele aplicarse el régimen de fianza de la LAU para vivienda habitual. Se usa criterio de proporcionalidad y transparencia: 20–30% del total o 1–3 noches es común. Asegúrate de explicitar el plazo y método de devolución.

¿Puede el propietario cancelar la reserva?

Sólo en los supuestos pactados (fuerza mayor, daños graves, impago) y conforme a normativa de consumo y condiciones del canal. Lo responsable: ofrecer alojamiento alternativo igual o superior o reembolso.

¿Qué hago si hay sobreocupación o fiesta no autorizada?

Si el contrato lo prevé, puedes resolver la estancia sin reembolso y avisar a seguridad/autoridades si procede. Las cláusulas claras son tu mejor defensa (y la mejor disuasión).

¿Cómo gestiono la tasa turística?

Si aplica en tu destino, indica el importe por persona/noche, quién la cobra (tú) y quién la ingresa (tú) y consérvalo en el recibo. Transparencia ante todo.

Buenas prácticas para evitar conflictos

• Claridad radical: todo lo relevante, por escrito y con cifras (no “coste aproximado”).
• Pruebas visuales: fotos/vídeo del estado del inmueble y de los contadores.
• Canales oficiales: pagos y comunicaciones centralizadas; evita saltarte las plataformas si las condiciones lo prohíben.
• Tiempo de respuesta: define SLA básicos (p. ej., incidencias urgentes en menos de 2 h).
• Actualización anual: revisa cláusulas, normativa y precios cada temporada.

Un apunte sobre tendencias

La demanda de estancias flexibles (workations, escapadas entre semana) y el incremento de reservas directas obligan a profesionalizar documentos y automatizar procesos. Un contrato sólido no es burocracia: es experiencia de huésped bien gestionada y reputación positiva. Curiosamente, donde hay más claridad contractual suele haber mejores valoraciones. Casualidad… o no.

Reflexión final

Un buen contrato de alquiler turístico es simple, claro y equilibrado: protege al propietario, cuida al huésped y cumple con la norma. Si quieres ir un paso más allá, en DomusHome podemos compartir nuestra checklist de cláusulas y ayudarte a adaptar tus contratos por destino y tipo de cliente. ¿La meta? Reservas seguras, menos incidencias y más cinco estrellas. ¿Hablamos?

Nota: Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal. Verifica siempre la normativa vigente en tu comunidad autónoma.