Comprar una vivienda turística es ilusionante: fotos bonitas, reservas entrando y un Excel que se dispara “hacia la luna”. Pero el retorno de inversión real se calcula con calma, datos y una pizca de escepticismo. En DomusHome lo repetimos mucho: antes de subir el precio por noche, baja el exceso de optimismo. Hoy te cuento, con una historia y métodos sencillos, cómo medir la rentabilidad de forma práctica para tomar mejores decisiones.

Cómo calcular el retorno de inversión real en una vivienda turística

La primera vez que conocí a Sergio fue en una cafetería de Valencia, finales de verano. Tenía un piso pequeño cerca del centro, recién reformado, y esa mezcla de ilusión y vértigo que todos reconocemos. “He leído que la ocupación media es del 80%. Si pongo 120 € la noche, esto vuela”, me dijo. Sonreí. Pensé: ojalá el Excel limpiese, planchase y respondiese reseñas los domingos.

Le pedí su hoja de cálculo. Todo cuadraba… excepto que no había descontado comisiones de canales, limpieza, amenities, reposición de menaje, mantenimiento, suministros, IBI, comunidad, ni un colchón para imprevistos. “No te preocupes, nunca pasa nada”, dijo. Reímos: porque, claro, la lavadora nunca se estropea un lunes por la mañana; siempre lo hace un sábado a las 22:00 con huéspedes dentro.

Le propuse un ejercicio rápido: calcular el ROI neto y el cash-on-cash con tres escenarios (conservador, base y optimista). Ajustamos ADR a temporada, supusimos ocupación realista por meses, metimos comisiones del 15-18% y un 5% para reposiciones. “Yo pensaba que mi rentabilidad era del 12%…”, murmuró. Al final nos dio un 7,4% neto base. No era malo. Era real.

Decidimos actuar: optimizamos el calendario para estancias mínimas en fines de semana, subimos precio en picos de demanda, automatizamos mensajes, y en baja temporada viramos a media estancia. “Menos limpieza, menos huecos, mejor flujo”, apunté. Cuatro meses después, Sergio me escribió: “Voy por 9,1% neto anualizado y duermo mejor”. Ese es el tipo de Excel que sí nos gusta.

Métodos sencillos para medir la rentabilidad

ROI bruto vs. ROI neto: empieza por lo básico

El ROI bruto te dice cuánto rinden los ingresos totales frente al coste de adquisición. Es rápido, pero engañoso. Lo que importa es el ROI neto, después de gastos operativos. Si no limpias el ROI de “glamour”, la fiesta dura poco.

Pasos prácticos:

• Inversión total = precio + impuestos y notaría + reforma + mobiliario + licencias.
• Ingresos brutos = ADR x noches ocupadas (por meses, no media anual plana).
• Gastos operativos = comisiones OTAs + limpieza + suministros + seguros + comunidad + mantenimiento + reposiciones + gestión (si procede).
• Beneficio neto operativo (NOI) = ingresos brutos – gastos operativos.
• ROI neto = NOI / inversión total.

Cash-on-cash: lo que de verdad siente tu bolsillo

Si hay financiación, el cash-on-cash te muestra la rentabilidad del dinero que tú has puesto, no del total. Fórmula mental: flujo de caja anual después de la hipoteca dividido por capital propio aportado. Es la métrica preferida de los inversores prácticos, porque mide el “hoy” más que el “algún día”.

Ejemplo simple: si pones 80.000 € entre entrada, reforma y gastos, y tras pagar la hipoteca te quedan 7.200 € al año, tu cash-on-cash es 9%. Si además amortizas principal, el rendimiento total de tu patrimonio mejora, pero el cash-on-cash te aterriza el flujo real.

Cap rate y NOI: comparabilidad sin hipoteca

El cap rate es el NOI dividido por el coste de la propiedad. Es útil para comparar inversiones sin tener en cuenta la financiación. Si dos pisos tienen NOI similar, pero uno te costó un 15% menos, ese tiene mejor cap rate. En mercado turístico, un cap del 6-8% neto suele ser razonable en ciudades secundarias; en prime suele comprimirse.

Payback y TIR: brújulas para el largo plazo

El payback te dice en cuántos años recuperas tu inversión con el flujo neto estimado. La TIR incorpora el valor del dinero en el tiempo y suele ser más precisa, aunque más técnica. Regla práctica: si la TIR neta supera de forma consistente tu coste de capital y alternativas pasivas, vas bien. Pero no la uses a ciegas: depende de los supuestos de precios y ocupación.

ADR, ocupación y RevPAR: el triángulo sagrado

En turismo la facturación nace de tres palancas: ADR (precio medio por noche), ocupación y RevPAR (ingreso por habitación disponible). RevPAR = ADR x ocupación. No siempre subir precio maximiza RevPAR: a veces perderás noches clave. Por eso es vital planificar por mes, ajustando a estacionalidad, eventos, ferias y patrones de demanda locales.

Costes ocultos y cómo no autoengañarte

Gastos recurrentes: los que muerden el margen

Los gastos operativos no son un “extra”: son el negocio. Apunta: comisiones de canales (15-18% en promedio), limpieza por estancia, ropa de cama y lavandería, amenities y reposiciones (3-5% de ingresos es razonable), suministros (luz, agua, internet), seguro, IBI y tasa de basuras, comunidad, mantenimiento (preventivo y correctivo), y si delegas, gestión profesional. Deja un 5-8% para imprevistos. Los habrá.

Fiscalidad básica (sin dramaticidad, pero con respeto)

En España, el tratamiento fiscal varía según servicios y residencia. Considera IRPF/IRNR, posible IVA si prestas servicios tipo hotel, IBI, tasas locales y licencias autonómicas/municipales. No es asesoramiento fiscal: habla con tu gestor. Y recuerda que un buen encaje legal te ahorra sustos… y multas que no salen en el Excel optimista.

Herramientas y datos para estimar ingresos realistas

Comparables y tendencias

Mira propiedades comparables en tu zona por tipología, capacidad y estado. Detecta patrones de precio y ocupación por mes; en muchos destinos urbanos de España, 2023-2024 ha consolidado una demanda fuerte en primavera y otoño y algo más contenida en invierno (salvo zonas de costa con microclimas y Canarias, que van por libre). Evita promedios anuales: la estacionalidad manda.

Escenarios: conservador, base y optimista

Construye tres hojas: con un 10-15% de margen de seguridad en ocupación y precio en el escenario conservador. Si el proyecto solo funciona en el optimista, no funciona. Una buena práctica: limitar “huecos” entre estancias y trabajar el long stay en meses flojos para suavizar el flujo.

Tecnología que suma

Un PMS integrado con channel manager y reglas de precios dinámicos suele incrementar el RevPAR entre un 5-15% cuando se configura bien. Automatiza mensajes, check-in y cobros para reducir errores y tiempos muertos. Menos fricción operativa = mejor ROI neto.

Decisiones concretas para mejorar el ROI

Hay acciones pequeñas que cambian el resultado anual. Y no requieren magia, solo método y constancia. Estas son algunas palancas que vemos funcionar de forma consistente:

• Calendario inteligente: estancias mínimas en fines de semana y eventos; abre huecos solo cuando compensa.
• Fotos y copy de anuncio orientados a beneficios, no solo características; SEO en portales importa.
• Precios dinámicos: ajusta a demanda real, no a intuición; sube en picos y protege tarifa en semanas valle.
• Eficiencia energética y domótica: control remoto de clima e iluminación reduce costes sin afectar la experiencia.
• Media estancia en baja temporada: menos limpieza y mejor estabilidad de caja.

Y un recordatorio amable: la “pequeña” reposición de toallas, sartenes o una cafetera suma cientos de euros al año. Si no lo contemplas, el ROI se te escapa por el fregadero.

Cómo lo hacemos en DomusHome

En DomusHome trabajamos el ROI con total transparencia. Calculamos el NOI mensual por propiedad, proyectamos escenarios por ADR, ocupación y costes, y compartimos un cuadro de mando claro: RevPAR, cash-on-cash, gasto por reserva, y calendario de mantenimiento. No prometemos castillos en el aire: afinamos precios con datos de demanda local, alternamos short y mid-stay cuando conviene, y cuidamos la experiencia del huésped para sostener tarifas y reseñas.

Nos asociamos con propietarios que quieren resultados medibles. Si una vivienda no alcanza los objetivos de rentabilidad, lo decimos y proponemos mejoras viables: desde un lavado de cara muy rentable (textiles, luz, arte en paredes) hasta ajustes en licencias, equipamiento o estrategia de canales. Preferimos un 8-10% real y sostenible a un 15% efímero que te quita el sueño.

Plantilla simple para calcular tu ROI hoy mismo

Te dejo un esquema práctico que puedes replicar en tu hoja de cálculo. Ejemplo realista, números redondos para un piso urbano:

1) Inversión total: compra 220.000 € + gastos 10.000 € + reforma 18.000 € + mobiliario 7.000 € + licencia 2.000 € = 257.000 €.

2) Ingresos brutos: ADR medio ponderado 105 € x 250 noches = 26.250 € (considera meses altos a 140 € y bajos a 80 €, ocupación mensual distinta).

3) Gastos operativos: comisiones 17% (4.463 €), limpieza 2.900 €, suministros 1.800 €, comunidad/IBI/seguros 1.600 €, mantenimiento + reposiciones 1.400 €, gestión (si aplica) 3.675 € (14% de ingresos). Total aprox.: 15.838 €.

4) NOI = 26.250 € – 15.838 € = 10.412 €.

5) ROI neto = 10.412 € / 257.000 € = 4,05%.

“¿Solo 4%?” Aquí entra la financiación y la mejora operativa. Imagina que aportas 85.000 € de capital y financias el resto; tras hipoteca, tu flujo de caja puede quedar en 6.500 € si optimizas RevPAR un 10-12% con precios dinámicos y reduces limpiezas en baja estación con estancias mínimas. Tu cash-on-cash pasaría a ~7,6%. Añade amortización de principal y mejoras graduales, y estarás cerca del 9-10% anual equivalente sobre capital propio.

Clave del ejercicio: separar lo que controlas (precios, estancias, canales, mantenimiento) de lo que no (macro, regulación, shocks). Pon números por mes, añade un 10% de colchón de gastos, y revisa trimestralmente. El ROI no es una foto; es un vídeo.

Errores frecuentes que reducen tu rentabilidad

– Asumir ocupaciones lineales sin estacionalidad. La realidad sube y baja, y tu calendario debe acompañar.

– No imputar reposiciones y mantenimiento. Ese microgasto mensual es el agujero silencioso del margen.

– Ignorar los impuestos o el encaje legal. Un expediente sancionador arruina cualquier TIR.

– Tarifas rígidas. El mercado cambia por semana; tus precios también deben hacerlo.

– No diversificar canales. La dependencia de un portal suele costar reservas y margen a medio plazo.

Tu siguiente paso

Si has llegado hasta aquí, ya tienes una brújula: ROI neto, cash-on-cash, control de costes y escenarios realistas. Abre tu Excel, mete los números honestamente, y pregúntate: ¿qué 3 decisiones puedo tomar este mes para subir el RevPAR o bajar el coste por reserva? En DomusHome estamos para ayudarte a convertir esa respuesta en un plan con fechas y resultados. Porque el mejor ROI no se promete: se mide, se trabaja y se repite.

Y sí, la lavadora volverá a romperse un sábado a las 22:00. Pero con un margen sano y una operación ordenada, lo tomarás con humor. Ese, créeme, es el verdadero lujo del inversor turístico.