Rentabilidad comparada: alquiler turístico vs. tradicional: Ventajas e inconvenientes de cada modalidad para que el propietario tome mejores decisiones
Elegir entre alquiler turístico y alquiler tradicional no es solo cuestión de gustos ni de modas. Es una decisión de rentabilidad, riesgo y tiempo de gestión. Si buscas una respuesta única y universal, malas noticias: no existe. Pero sí hay un método para comparar con cabeza, anticipar escenarios y decidir con tranquilidad (y números).
Qué entendemos por rentabilidad en inmobiliario y cómo se calcula
Rendimiento bruto vs. neto
En vivienda, la rentabilidad bruta se calcula como los ingresos anuales por alquiler divididos por el precio de adquisición del inmueble (incluyendo impuestos y gastos de compra). La rentabilidad neta descuenta todos los costes de explotación: comunidad, seguros, mantenimiento, suministros, gestión, licencias, vacancia y comisiones. Si además tienes hipoteca, conviene separar la rentabilidad del activo (neto del inmueble) del cash flow después de deuda.
Costes que debes incluir sí o sí
- Comunidad, IBI y seguro (imprescindibles en ambas modalidades).
- Mantenimiento y reposiciones (electrodomésticos, pequeñas averías, pintura).
- Vacancia y morosidad (en turístico: noches sin reserva; en tradicional: meses sin inquilino y riesgo de impago).
- Gestión y comisiones (OTA, gestoría, administración).
- Suministros (en turístico y media estancia suelen ir a cargo del propietario).
- Amortización de mobiliario y equipamiento (más relevante en turístico o media estancia).
- Fiscalidad y tasas específicas (p. ej., tasa turística, licencia, si aplica).
Alquiler turístico: ventajas, inconvenientes y números
Ventajas
- Ingresos potenciales más altos gracias al precio por noche y a la estacionalidad bien gestionada.
- Flexibilidad total: puedes bloquear fechas, usar la vivienda, ajustar precios en tiempo real.
- Menor riesgo de impago: el cobro es anticipado vía plataformas.
- Mejor control del activo con inspecciones frecuentes entre estancias.
Inconvenientes
- Mayor dedicación (o mayor coste de gestión): check-in, limpieza, atención al huésped.
- Regulación cambiante y licencias restrictivas en numerosos municipios.
- Estacionalidad y sensibilidad a shocks (eventos, aerolíneas, pandemias… sí, aprendimos por las malas).
- Inversión inicial más alta en equipamiento y diseño.
Ejemplo de cuenta de resultados anual típica
Supongamos una vivienda de 250.000 € (coste total de adquisición 275.000 € con impuestos y gastos), en zona urbana con demanda turística estable:
- Tarifa media diaria (ADR): 120 €
- Ocupación media anual: 65%
- Ingresos brutos: 120 € x 365 x 0,65 = 28.470 €
- Comisiones OTA y gestión integral (aprox. 20%): −5.694 €
- Suministros y wifi: −2.000 €
- Limpieza y lavandería (parcialmente repercutible): −1.800 €
- Comunidad, IBI y seguro: −1.200 €
- Mantenimiento y reposiciones: −800 €
- Amortización mobiliario/equipamiento: −1.500 €
- Tasas/licencias (si aplica): −300 €
- Resultado neto anual estimado: 28.470 − 13.294 = 15.176 €
- Rentabilidad neta sobre coste: 15.176 / 275.000 = 5,5%
Con buen posicionamiento, precio dinámico y reputación, no es raro ver nets del 6–8% en ubicaciones muy líquidas. Pero ojo: en zonas muy reguladas o en temporadas flojas, la cifra puede quedarse en el 4–5%.
Alquiler tradicional: ventajas, inconvenientes y números
Ventajas
- Ingresos estables y previsibilidad de caja.
- Gestión más pasiva (sobre todo si delegas la selección y administración).
- Menor exposición mediática y relación más armónica con la comunidad de vecinos.
- Menos dependencia de licencias turísticas y cambios normativos locales.
Inconvenientes
- Rentas más contenidas y revisión anual limitada por índice de referencia.
- Riesgo de impago y procesos de desahucio más largos que la reserva cancelable de una app (sorpresa).
- Menor flexibilidad para uso propio o rotación del activo.
- Desgaste por uso intensivo y menor control periódico.
Ejemplo de cuenta anual típica
Mismo activo, alquilado a largo plazo en 1.100 €/mes:
- Ingresos anuales pactados: 13.200 €
- Vacancia estructural (1 mes cada 2–3 años en rotación): −550 € (aprox. 4%)
- Comunidad, IBI y seguro: −1.200 €
- Mantenimiento y pequeñas reparaciones: −600 €
- Gestión/administración (si delegas, 5–7%): −792 €
- Resultado neto anual estimado: 13.200 − 3.142 = 10.058 €
- Rentabilidad neta sobre coste: 10.058 / 275.000 = 3,7%
En mercados muy tensionados, la renta puede ser mayor; en zonas secundarias, menor. La clave: estabilidad versus techo de ingresos.
Regulación y riesgos: lo que puede cambiar tu rentabilidad
- Licencias turísticas: muchas ciudades imponen cupos, zonas saturadas o requisitos de habitabilidad. Operar sin licencia puede acarrear multas elevadas.
- Fiscalidad: deducciones por alquiler habitual, posibles diferencias de IVA/IRPF según servicios prestados. Consulta a tu asesor; los matices importan.
- Índices de referencia y limitación de rentas en el largo plazo en determinadas zonas tensionadas.
- Comunidad de propietarios: estatutos que restringen usos, régimen de convivencia y seguros.
- Coyuntura: Euríbor, turismo internacional, empleo… Sí, la macroeconomía también se sienta a tu mesa.
Comparativa rápida por perfiles de vivienda y ubicación
- Centro turístico consolidado (capitals y destinos con demanda todo el año): turístico suele ganar en neto (5,5–8%) si hay licencia; tradicional, 3–5% con menos esfuerzo.
- Barrios secundarios bien conectados: media estancia o tradicional equilibran riesgo y ocupación; turístico depende mucho de eventos y fines de semana.
- Costa estacional: turístico fuerte en verano y puentes; si no puedes gestionar temporada baja, compensa con contratos por temporadas (3–11 meses).
- Periferia familiar con servicios: tradicional con vacancia baja y costes contenidos; turístico suele perder tracción sin un gancho claro.
- Viviendas pequeñas bien decoradas: brillan en turístico/media estancia; ticket por noche alto si la experiencia es diferencial.
- Viviendas grandes (3–4 hab.): tradicional a familias o media estancia a empresas/estudiantes puede maximizar ocupación con menor rotación.
Estrategias híbridas y estacionales que funcionan
- Media estancia (3–11 meses): profesionales desplazados, estudiantes internacionales, teletrabajo. Precios por encima del largo plazo, con contratos legales claros.
- Modelo mixto: turístico en alta demanda y media estancia el resto. Requiere planificación (y, sí, una hoja de cálculo que no te odie).
- Alquiler por habitaciones (donde sea legal): eleva ingresos, pero demanda gestión fina y buen filtrado.
- Reforma “smart”: invertir en aislamiento, cocina funcional y diseño atemporal sube ADR o renta mensual más que un «sofá bonito» aislado.
Cómo lo hacemos en DomusHome para maximizar tu rentabilidad
En DomusHome ayudamos a propietarios a decidir y ejecutar la mejor estrategia —turístico, tradicional o híbrida— con números y control.
- Estudio de rentabilidad comparada: simulamos escenarios (ADR, ocupación, vacancia, fees, fiscalidad) y te mostramos el neto esperado, no solo el bruto.
- Pricing dinámico y posicionamiento: optimizamos tarifa por noche y calendario con datos reales de demanda y competencia.
- Gestión integral: licencias, alta en canales, atención al huésped/inquilino, limpieza y mantenimiento 24/7.
- Selección y scoring de inquilinos en tradicional y media estancia para reducir impago y rotación.
- Reformas y home staging: proponemos mejoras con retorno medible; no vendemos humo (ni cojines a 80 € sin sentido).
- Compliance: nos ocupamos de normativa, tasas y convivencia con la comunidad.
- Cuadros de mando: transparencia total de ingresos, gastos y reseñas para que veas la realidad, no promesas.
Nos obsesiona un principio: la mejor modalidad es la que maximiza tu rentabilidad neta ajustada al riesgo, no la que está de moda. Y nosotros nos medimos por ese resultado.
Preguntas que recibimos a menudo
- ¿El turístico siempre da más? No. Sin licencia, con mala ubicación o gestión deficiente, el neto puede quedar por debajo del largo plazo.
- ¿Y los impuestos? Cambian según modalidad y servicios. Planificamos con tu asesor fiscal para optimizar la carga sin sorpresas.
- ¿Financiación y euríbor? Afectan al cash flow, no a la rentabilidad del activo. Aun así, modelamos ambas para que duermas bien.
- ¿Qué pasa con los vecinos? Prevención: reglas claras, control de ruido, comunicación y reacción inmediata. La convivencia también es ROI.
- ¿Y si quiero usar mi piso en agosto? Estrategia híbrida: bloquea fechas, sube tarifa en picos y compensa con media estancia el resto.
La decisión final: números, contexto y tranquilidad
El alquiler turístico destaca por potencial de ingresos y flexibilidad, a cambio de más gestión y sensibilidad regulatoria. El alquiler tradicional aporta estabilidad, menor esfuerzo y menos volatilidad, a costa de un techo de rentas más bajo. Entre ambos, la media estancia equilibra ocupación, precio y cumplimiento legal en muchas ciudades.
¿La hoja de ruta? Define tu perfil de riesgo, calcula rentabilidad neta con todos los costes, valida la regulación local y, si puedes, prueba un enfoque por etapas. El inquilino perfecto existe tanto como los unicornios; lo que sí existe es la gestión profesional y una estrategia que te acerque a tu objetivo.
Si quieres una comparativa personalizada para tu vivienda, en DomusHome podemos prepararte un análisis con datos reales de tu zona y un plan de acción para ejecutar la modalidad ganadora. La decisión es tuya; que los números también lo sean.
