La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sigue marcando el terreno del alquiler en España, pero en alquiler vacacional 2025 el foco real está en tres frentes: comunidad de propietarios, licencias autonómicas y fiscalidad/tecnología. Te cuento, sin rodeos, qué ha cambiado, qué no y cómo actuar ya para estar al día y maximizar ingresos (sí, cumpliendo la norma y durmiendo tranquilo).
LAU y alquiler vacacional: qué ha cambiado de verdad
La LAU excluye el alquiler turístico (art. 5.e) cuando la estancia es de corta duración y está regulada por normativa turística autonómica. Eso no ha cambiado. Lo que sí influye en 2025 viene por otras vías:
Comunidad de propietarios: desde 2019, la comunidad puede limitar o condicionar los pisos turísticos y incrementar hasta un 20% la cuota de gastos comunes de esos inmuebles, con mayoría de 3/5. La jurisprudencia lo ha consolidado: si tu comunidad lo ha aprobado bien, hay que respetarlo.
Vivienda habitual vs. turístico: la Ley por el Derecho a la Vivienda (2023) introduce topes y zonas tensionadas para alquiler de vivienda habitual (LAU puro). No aplica al turístico, aunque algunas ciudades usan el urbanismo para frenarlo. Traducción: los límites de renta no van contigo, pero las licencias y cupos sí.
Datos y plataformas: nueva regulación europea de alojamiento de corta duración aprobada en 2024 refuerza el número de registro y el intercambio de datos con administraciones. Además, la directiva DAC7 ya obliga a plataformas a reportar ingresos de anfitriones a Hacienda. El cruce de datos ya no es “una posibilidad”; es el pan de cada día.
Pasos clave para 2025 si alquilas turístico
- Confirma el encaje legal: turístico (excluido LAU) vs. temporada (LAU). Evita contratos “creativos”.
- Revisa estatutos: comprueba si tu comunidad ha limitado el uso turístico o fijado sobrecostes.
- Licencia y registro: tramítalos antes de publicar. Sin número, te retirarán el anuncio.
- Seguro adecuado: RC + daños. La póliza “de hogar” estándar no cubre huéspedes.
- IVA: si das servicios tipo hotel (recepción, limpieza durante estancia, desayunos), IVA aplica. Si no, suele estar exento (revisa tu caso).
- IRPF/IS: declara ingresos. Si ICO o DAC7 ya los vio, Hacienda también.
- Parte viajeros: registra huéspedes en Policía/Guardia Civil en 24 h. Sin excusas.
- Normas de la casa: ruido, aforo, fumar. Visibles y firmadas.
- Hoja de reclamaciones y libro de registros según tu comunidad autónoma.
- Precios y calendario: dinamiza tarifas y bloquea estancias ilegales (fiestas). Tu tranquilidad lo vale.
Punto irónico, porque toca: sí, otra plataforma te pedirá el NIF y el número de registro. Spoiler: tenlos a mano; ahorrarás correos, llamadas y bajadas de anuncio “por revisión”.
Comunidad de propietarios: lo que decide tu edificio manda
Si tu comunidad aprobó con 3/5 limitar el uso turístico, debes adaptarte: requisitos de acceso, horarios, ruidos, incluso prohibición. También puede fijar un recargo de hasta el 20% en gastos comunes para pisos turísticos. Recomendación práctica:
– Pide un certificado del acuerdo y la redacción exacta. A veces el “me han dicho” no coincide con lo que dice el acta.
– Si se prohíbe a futuro, revisa si tu actividad previa está protegida o no por la modificación de estatutos (caso a caso).
Licencias y zonificación: radiografía rápida por tendencias
– Grandes ciudades están en control estricto: licencias limitadas, zonas saturadas, más inspecciones.
– Zonas turísticas de costa e islas aplican cuotas y moratorias.
– Se exige número de registro en los anuncios; las plataformas lo verifican y bloquean. Publicar sin licencia ya no “cuela”.
– Vigila normas locales: ruido, residuos, seguridad, accesibilidad y capacidad máxima. Las sanciones son serias.
Fiscalidad y reporting: evita sorpresas
– IRPF/IS: ingresa como capital inmobiliario si arriendas sin servicios de hotel; si los prestas, suele ser actividad económica (y cambia la foto fiscal).
– IVA: sin servicios hosteleros, exento; con servicios, tributas. Ajusta precios con IVA si aplica; no lo “absorbas” sin números.
– Plataformas reportan (DAC7): Hacienda conoce importes, noches y comisiones. Lleva contabilidad básica y conserva justificantes. Sí, también de las limpiezas.
Contrato, fianza y cobros: simple, legal y blindado
Aunque el vacacional esté fuera de la LAU, necesitas documentación clara. Lo esencial:
– Condiciones de reserva (cancelación, no-shows).
– Normas de uso y convivencia firmadas.
– Fianza: define importe y motivos de retención. Consulta si tu comunidad autónoma exige depósito en organismo público.
– Pagos: pasarela segura, preautorización para fianza, y verificación de identidad. Lo barato (y manual) sale caro.
Cumplimiento digital: registro de viajeros y privacidad
– Partes de entrada: alta del establecimiento y comunicación en 24 horas de cada huésped a Policía/Guardia Civil.
– RGPD: informa del tratamiento de datos, guarda consentimientos y plazos de conservación. No pidas datos que no necesitas.
– Seguridad: inventario con fotos antes/después, cerraduras inteligentes y sensores de ruido (respetando privacidad). Evitan conflictos y discusiones “creativas”.
Precios, estancias mínimas y cancelaciones en 2025
– Las plataformas muestran precio total más transparente (tasas y limpieza), así que oculta menos y convence más con valor real: ubicación, equipamiento, reseñas.
– Define estancia mínima por demanda y normativa local. Fines de semana “sueltos” no siempre compensan.
– Política de cancelación variable según temporada: flexible en baja, moderada o estricta en picos.
– Revisa fiestas y eventos: aplica depósitos extra o bloqueos de fechas con mayor riesgo.
Errores comunes que aún vemos (y cómo evitarlos)
– Anunciar sin licencia o sin mostrar el número de registro: retirada de anuncio y sanción.
– Confundir temporada con turístico: contratos mal encajados y problemas fiscales.
– No tener seguro específico: un incidente y adiós rentabilidad del año.
– Ignorar a la comunidad: una junta bien gestionada ahorra muchos disgustos.
– No cuadrar ingresos reportados por plataformas con tu declaración: cartas de Hacienda “sorpresa”.
Cómo te ayudamos en DomusHome
En DomusHome trabajamos a diario con propietarios que quieren maximizar ingresos cumpliendo la norma. Nosotros:
– Verificamos licencias y registros, y te guiamos en su obtención.
– Auditamos tus estatutos de comunidad y adaptamos la operativa.
– Diseñamos precios dinámicos y calendarios blindados contra estancias problemáticas.
– Estandarizamos contratos, fianzas y partes de viajeros con herramientas digitales.
– Te damos una foto fiscal clara para evitar sustos con IVA, IRPF e ingresos reportados por plataformas.
Mensaje final para 2025
La LAU no gobierna tu alquiler vacacional, pero su perímetro, la comunidad y las normas locales sí. Con licencia visible, documentación en regla y números controlados, 2025 puede ser tu mejor año. Si quieres acelerar sin tropiezos, en DomusHome podemos llevarte de “duda legal” a “anuncio rentable” en semanas. Da el siguiente paso: revisa tu caso, ajusta dos o tres palancas clave y mide resultados. Tu calendario —y tu vecindario— lo notarán.
Nota: este contenido es informativo y no constituye asesoramiento legal. Verifica siempre la normativa autonómica y municipal vigente para tu inmueble.
