Caso de éxito en Granada: cómo un piso de 2 dormitorios pasó del estancamiento a una ocupación del 90% anual y triplicó sus ingresos gracias a una gestión profesional. Una historia real, replicable y con números sobre la mesa.
Un piso corriente, un plan extraordinario: 90% de ocupación en Granada
Granada no es solo la Alhambra y el Albaicín. Es también un mercado de alquiler vacacional dinámico, con picos en primavera y otoño, viajes culturales todo el año, escapadas de fin de semana y un invierno impulsado por Sierra Nevada. En ese contexto, Luis (propietario de un piso de 70 m² en el Realejo) se encontraba en una situación familiar para muchos: calendario lleno de huecos, fotos que “hacen lo que pueden”, precio fijo y la sensación de que el apartamento “debería funcionar mejor”.
El objetivo era claro: profesionalizar la gestión, optimizar la venta y convertir un activo infrarentabilizado en una máquina estable de ingresos. El resultado: ocupación media del 90% y 3X de ingresos en 12 meses. Veamos cómo.
Punto de partida: un activo con potencial, pero frenado
Datos iniciales del apartamento:
- Ubicación: Realejo, a 10 minutos a pie de la Catedral.
- Tipo: 2 dormitorios, 1 baño, 70 m², 3ª planta con ascensor.
- Licencia turística: en trámite (VFT/GR).
- Estado comercial: ocupación media anual estimada 45%, ADR (precio medio por noche) de 65 €, comentarios dispersos y sin “super host”.
- Ingresos mensuales: ~1.000 € (antes de gastos).
- Distribución: solo en una plataforma, sin sincronización de calendarios.
- Fotos y descripción: básicas, sin plano ni referencia a puntos de interés.
Conclusión previa a la intervención: mucha demanda disponible no capturada. Granada, según tendencias del sector y portales especializados, premia a los alojamientos con posicionamiento claro, fotografía profesional, respuesta rápida y pricing dinámico. Nada de esto estaba presente.
La auditoría que marcó el rumbo
Antes de tocar una almohada, analizamos tres ejes:
- Demanda estacional: primavera y otoño con ocupaciones altas; verano con demanda urbana sostenida (aunque más sensible al precio); invierno con tirón de fines de semana y nieve.
- Segmentos: parejas culturales, familias cortas, teletrabajadores de 2-3 semanas (sí, los “workation” buscan buen Wi-Fi y mesa decente).
- Competencia directa: pisos similares con mejores fotos, amenities y políticas de cancelación más flexibles.
Diagnóstico: no era un problema de destino, era un problema de producto y de comercialización. Como decimos a menudo, la estrategia de “subir 10 € y rezar” no es revenue management… es superstición con comisión.
El plan de acción: de piso “ok” a opción ganadora
1) Cumplimiento y seguridad jurídica
- Revisión de requisitos de la Junta de Andalucía y obtención de la licencia VFT/GR.
- Seguro de responsabilidad civil y protocolos de registro de viajeros.
2) Puesta a punto del producto
- Home staging optimizado: textiles nuevos, lámparas cálidas, espejos para ampliar visualmente, cabezales ligeros, y dos puntos de trabajo (mesa y escritorio plegable). Inversión: ~2.200 €.
- Iluminación: LED cálido, lámparas de ambiente y mejora de luz en cocina.
- Menaje y amenities tipo hotel: sábanas de 300 hilos, kit de bienvenida local, cafetera de cápsulas y filtro.
3) Venta: fotos, copy y posicionamiento
- Fotografía profesional (25 fotos + 1 vídeo corto) y plano acotado. Inversión: ~650 €.
- Texto optimizado con keywords: “alquiler vacacional Granada centro”, “cerca de la Alhambra”, “check-in 24 h”.
- Nombrado del anuncio con propuesta de valor clara (no solo “piso céntrico bonito”).
4) Distribución multicanal y automatización
- Publicación en varias OTAs: Airbnb, Booking, Vrbo y Google Vacation Rentals.
- Channel manager/PMS para sincronización, mensajería automática y pagos seguros.
- Motor de reservas directo (0% comisión) para derivar tráfico de redes y repetidores.
5) Revenue management de verdad
- Precios dinámicos según demanda, anticipación, eventos y climatología de Sierra Nevada.
- Reglas de estancia: mínimo 2 noches en alta, 1 noche entre semana en baja, descuentos por 7+ noches.
- Relleno de huecos (gap filler) y last minute inteligente (descuentos crecientes a 72/48/24 h).
6) Operativa 5 estrellas que genera reseñas
- Check-in autónomo con cerradura inteligente y verificación.
- Limpieza hotelera con checklist y control de inventario para evitar “desapariciones mágicas”.
- Asistencia 365 días, multilingüe y con guía digital de barrio.
7) Upselling y partnerships locales
- Parking concertado, transfer y late check-out bajo disponibilidad.
- Experiencias: visita a la Alhambra con guía, tablao flamenco, y forfait Sierra Nevada.
Inversión total inicial: ~3.500 €. Tiempo de implementación: 21 días.
Resultados a 12 meses: números que cuentan
Tras un año completo de gestión profesional, el balance fue el siguiente:
- Ocupación media: 90% (picos del 98% en mayo y octubre; mínimos del 78% en agosto, por preferencia de costa).
- ADR medio: 96 € (110-130 € en alta; 75-85 € en baja con estancias más largas).
- RevPAR (ingreso por habitación disponible): de 29 € a 86 € (+196%).
- Ingresos anuales estimados: de ~12.000 € a ~31.600 €.
- Reseñas: 4,9/5 con mención recurrente a limpieza, ubicación y check-in sencillo.
- ROI del proyecto: recuperación de la inversión inicial en 2,1 meses.
- Cancelaciones netas: -23% respecto al año anterior, gracias a tarifas flexibles con ventanas limitadas.
¿Magia? No. Método, datos y un producto cuidado. Granada tiene demanda; la clave es saber capturarla sin malvender.
Las 6 palancas que marcaron la diferencia
- Fotos que venden: pasamos de “aquí se duerme” a “aquí quiero quedarme”.
- Precio vivo: reaccionar a eventos, puentes y meteorología (sí, una nevada puede subir tu ocupación en 24 h).
- Mensaje claro para cada segmento (parejas, familia, teletrabajo).
- Operativa sin fricciones: check-in autónomo, limpieza impecable, amenities consistentes.
- Multicanal con control: más visibilidad sin overbooking.
- Upselling y producto complementario (parking, late, experiencias).
Errores habituales que evitamos (y que suelen costar caro)
- Precio plano todo el año: la demanda no es plana, tus ingresos tampoco deberían serlo.
- Fotos de móvil a contraluz: si el huésped no ve, no reserva.
- Estadías mínimas rígidas en fechas valle: dejan huecos que nadie llena.
- Políticas “a ojo” de cancelación: o pierdes ocupación o te llenas de no-shows.
- Comunicación lenta: en un mercado competitivo, responder tarde es invitar a que reserven al vecino.
¿Se puede replicar en tu vivienda? Checklist rápido
Responde sí/no a estas preguntas:
- ¿Licencia al día y seguro de RC?
- ¿Fotos profesionales y plano?
- ¿Wi-Fi potente y espacio de trabajo usable?
- ¿Cerradura inteligente o alternativa de check-in 24/7?
- ¿Texto del anuncio con keywords y propuesta de valor (no solo adjetivos)?
- ¿Precios dinámicos por fecha, anticipación y estancia?
- ¿Distribución en varias OTAs + reservas directas?
- ¿Limpieza estandarizada con checklist?
- ¿Políticas de cancelación y depósito definidas por temporada?
Cuantos más “sí”, más cerca estás del 80-90% de ocupación sostenible. Si hay varios “no”, hay margen claro de mejora.
Contexto de mercado en Granada: lo que vemos en 2024-2025
- Primavera y otoño muy fuertes (puentes y eventos culturales elevan la demanda).
- Aumento del teletrabajo y estancias de 14-21 noches en temporada baja.
- Sensibilidad al precio en verano urbano: compensa con descuentos por estancia larga y valor añadido (parking, aire acondicionado eficiente, buenas cortinas).
- Búsquedas crecientes de “parking incluido”, “cuna”, “smart TV” y “escritorio”.
- El AVE y mejores conexiones siguen empujando las escapadas de fin de semana.
Cómo lo hacemos en DomusHome
En DomusHome gestionamos alquiler vacacional con enfoque de negocio: datos, producto y experiencia de huésped. En este caso de Granada, nos encargamos de principio a fin: licencia, puesta a punto, reportaje, distribución, pricing, atención y mantenimiento. No “colgamos el anuncio y ya”; trabajamos cada semana para mantener posicionamiento, reputación y margen.
Nos asociamos con propietarios que quieren maximizar ingresos sin perder la tranquilidad. Operamos con total transparencia, reporte mensual y estrategia de precios visible. Y sí, también decimos “no” a fechas o políticas que perjudiquen el rendimiento: nuestra prioridad es el resultado sostenido en el tiempo.
Importante: cada vivienda es única; no garantizamos 90% de ocupación en todos los casos, pero sí garantizamos método, foco y ejecución. Cuando el propietario y la vivienda acompañan, los números suelen llegar.
Preguntas rápidas (FAQ)
- ¿90% de ocupación siempre es lo mejor? No. Buscamos el equilibrio con precio. A veces, 80% con ADR más alto deja más margen que 95% con descuentos agresivos.
- ¿Puedo operar sin licencia? No es recomendable ni legal. Primero cumplimiento; luego escalamos.
- ¿Cuánta inversión necesito? De 1.500 a 4.000 € suele ser suficiente para un salto de calidad (staging + fotos + pequeños arreglos).
- ¿Y si vivo lejos? Con cerradura inteligente, housekeeping coordinado y PMS, puedes despreocuparte. Nosotros coordinamos la operativa.
- ¿Y los impuestos? Te orientamos sobre buenas prácticas y documentación para tu asesoría fiscal.
Lecciones del caso y próximos pasos
Este piso de Granada no tenía “truco” escondido: simplemente se ejecutó lo que funciona en mercados maduros. Las tres lecciones principales:
- El producto manda: sin fotos ni staging, perderás la guerra antes de empezar.
- El precio es una ciencia: sin datos ni reglas, el azar es tu gestor.
- La experiencia sostiene el margen: reseñas, procesos y consistencia.
Si quieres transformar tu vivienda en un activo que rinde mes a mes, estás a una decisión de distancia. En DomusHome nos encantará auditar tu caso y decirte, con claridad, qué haríamos, cuánto costaría y qué puedes esperar. Y si prefieres probar por tu cuenta, empieza hoy por lo básico: fotos, texto, precio dinámico y check-in sencillo. Tu futuro yo (y tu cuenta de resultados) te lo agradecerán.
¿Listo para convertir el “debería funcionar mejor” en “vaya si funciona”? Da el primer paso: analiza, mejora y actúa. Granada tiene demanda; que no se te escape.
