Cómo calcular la rentabilidad de tu vivienda turística: Fórmulas sencillas para conocer ingresos, gastos y ROI de tu inmueble en alquiler vacacional.

Por qué merece la pena medir (bien) la rentabilidad

Convertir un piso en vivienda de uso turístico puede ser un gran negocio… o un coladero de gastos. La diferencia rara vez está en el “piso perfecto” y casi siempre en los números y en la gestión. Medir la rentabilidad con criterios profesionales te permite:

• Fijar un precio medio por noche (ADR) acorde al mercado y a tu producto.
• Controlar ocupación y RevPAR para saber si cada noche disponible realmente trabaja para ti.
• Detectar fugas de gasto operativo que se comen el beneficio (porque, sorpresa: las toallas no se lavan solas).
• Tomar decisiones sobre financiación, reformas o cambio de estrategia (estancias medias, canales, políticas, etc.).

En un mercado con alta demanda y mayor competencia, quienes ganan no son los que “suben el precio y ya está”, sino los que dominan las métricas y operan con disciplina.

Conceptos clave y fórmulas que necesitas

Ingresos: ADR, ocupación y RevPAR

• ADR (Average Daily Rate): precio medio por noche cobrado. Fórmula: Ingresos por alojamiento / Noches ocupadas.
• Ocupación: porcentaje de noches vendidas. Fórmula: Noches ocupadas / Noches disponibles.
• RevPAR (Revenue per Available Room): ingreso por habitación disponible. Fórmula: ADR × Ocupación. Es la manera más simple de ver cuánto rinde cada noche, se venda o no.

Gastos: fijos vs. variables

• Gastos fijos: se pagan con independencia de la ocupación (comunidad, seguros, IBI, internet, suscripciones, parte fija de suministros, etc.).
• Gastos variables: dependen de reservas y noches (limpieza por estancia, lavandería, amenities, comisiones de plataformas, suministros ligados al uso, mantenimiento por desgaste).

Separar fijos y variables es vital para calcular el punto de equilibrio y para ajustar el precio con cabeza.

Métricas financieras esenciales

• Ingresos Brutos: ADR × Noches ocupadas.
• NOI (Net Operating Income) o Ingreso Operativo Neto: Ingresos brutos − Gastos operativos (sin contar hipoteca, amortizaciones ni impuestos sobre beneficios). Es la base del negocio.
• Cash flow antes de deuda: es el NOI.
• Cash flow después de deuda: NOI − Servicio de deuda (cuotas anuales de hipoteca).
• Cap rate: NOI / Precio o valor del inmueble. Indica la rentabilidad intrínseca del activo, independientemente de la financiación.
• ROI simple: Beneficio neto anual / Inversión total.
• Cash-on-cash: Cash flow anual (después de deuda) / Capital aportado. Si añades la amortización de principal como “equity ganado”, obtienes el cash-on-cash ajustado.
• Payback: años necesarios para recuperar la inversión: Inversión total / Cash flow anual.
• TIR (IRR): rentabilidad anualizada considerando todos los flujos en el tiempo. Es la más completa, pero requiere hoja de cálculo.

Punto de equilibrio (break-even)

Cuántas noches necesitas vender para no perder dinero.

Fórmula:

• Noches necesarias = Gastos fijos / (ADR − Coste variable por noche)

Y su versión en porcentaje: Ocupación de equilibrio = Noches necesarias / Noches disponibles.

Ejemplo práctico paso a paso (con números realistas)

Supón un piso turístico urbano con buena demanda anual.

Supuestos de ingresos

• ADR: 120 €
• Noches disponibles: 365
• Ocupación: 65% → Noches ocupadas = 237
• Ingresos brutos = 120 € × 237 = 28.440 €
• Estancia media: 4 noches → ~59 estancias/año

Supuestos de gastos

• Variables:
  • Limpieza por estancia: 45 € × 59 = 2.655 €
  • Ropa y lavandería: 8 € × 237 noches = 1.896 €
  • Amenities/consumibles: 2 € × 237 = 474 €
  • Comisiones plataformas (15%): 0,15 × 28.440 = 4.266 €
• Fijos:
  • Suministros (parte fija): 1.800 €
  • Comunidad: 840 €
  • Seguro hogar/RC: 300 €
  • IBI: 450 €
  • Tasa residuos: 120 €
  • Internet: 420 €
  • Mantenimiento y reposiciones: 800 €
  • Licencia/gestión anual: 100 €

Total gastos variables = 9.291 €
Total gastos fijos = 4.830 €
Gasto operativo total = 14.121 €

Cálculos y resultados

• NOI = 28.440 − 14.121 = 14.319 €
• RevPAR = 120 × 0,65 = 78 €
• Contribución por noche = 120 − (11,25 + 8 + 2 + 18) = 80,75 €
• Punto de equilibrio = 4.830 / 80,75 = 59,8 noches → Ocupación de equilibrio ≈ 16,4%

¿Y la inversión?

• Precio de compra: 250.000 €
• Impuestos y cierre (aprox. 8%): 20.000 €
• Mobiliario y equipamiento: 20.000 €
• Licencias y legalización: 2.000 €

Inversión total ≈ 292.000 €

• Cap rate = 14.319 / 292.000 = 4,9%

¿Y si financio con hipoteca?

Supón financiación del 70% del precio (175.000 €) a 25 años y 3,5% TIN. Cuota aproximada: 873 €/mes → 10.476 €/año.

• Cash flow después de deuda = 14.319 − 10.476 = 3.843 €/año
• Capital aportado ≈ 292.000 − 175.000 = 117.000 €
• Cash-on-cash = 3.843 / 117.000 = 3,3%
• Amortización de principal (1er año, aprox.): 4.351 € → cash-on-cash ajustado ≈ (3.843 + 4.351) / 117.000 = 7,0%

Conclusión: el apalancamiento financiero mejora el rendimiento sobre tu capital, siempre que la operación genere caja. No, el algoritmo de Airbnb tampoco paga la comunidad.

Cómo mejorar el ROI sin perder calidad

• Precio dinámico con control: ajusta ADR a demanda, eventos y antelación. Herramientas de revenue ayudan; define mínimos por temporada para asegurar margen.
• Optimiza la estancia media: subir de 3 a 4 noches puede reducir limpiezas y subir margen sin tocar precio.
• Reduce costes variables “silenciosos”: ropa de cama duradera, acuerdos con lavandería, amenities a granel con dosificador.
• Eficiencia energética: aerotermia, LED, sensores de presencia, termostatos inteligentes. Baja la factura sin empeorar la experiencia.
• Fotos y copy de anuncio de alto impacto: una sesión profesional mejora el ADR más que pelear 1% de comisión.
• Decoración rentable: pocas piezas, versátiles y fotogénicas. Reformas ligeras que suben el ADR (baño actualizado, cocina funcional, iluminación).
• Calendario y canal mix: reparte entre Airbnb, Booking y venta directa si es posible. Vigila comisiones y condiciones de cancelación.
• Mantenimiento preventivo: una revisión trimestral ahorra urgencias caras y malas reseñas.
• Políticas claras: check-in, depósitos, normas. Las reseñas de 5 estrellas también son ROI.

Fiscalidad y legalidad: lo mínimo que debes tener en cuenta

La normativa en España varía por comunidad autónoma y municipio. Aun así, hay ideas generales:

• Licencia/Declaración responsable previa a operar. Multas por incumplir pueden ser elevadas.
• Registro de viajeros y parte de entrada conforme a la normativa de seguridad ciudadana.
• Impuestos: si eres residente, tributas por rendimientos del capital inmobiliario o actividades económicas según servicios prestados; si no residente, IRNR. Muchos gastos son deducibles si están justificados.
• IVA: en general, el alquiler turístico está exento si no se prestan servicios propios de hotel durante la estancia. Si los prestas (limpieza diaria, restauración…), suele aplicar IVA y debes darte de alta como actividad.
• Seguros: póliza con RC específica para alquiler turístico.

Recomendación: consulta con un asesor fiscal local. Hacienda no se conforma con tus “buenas intenciones”.

Plantilla rápida para calcular tus números

1. Define ADR objetivo.
2. Estima ocupación por temporada y total anual.
3. Calcula ingresos brutos = ADR × Noches ocupadas.
4. Lista gastos variables por noche y por estancia (limpieza, lavandería, amenities, comisiones, consumos).
5. Lista gastos fijos anuales (comunidad, IBI, seguros, internet, suscripciones, mantenimiento base).
6. Obtén el NOI = Ingresos brutos − (Variables + Fijos).
7. Si hay hipoteca: resta el servicio de deuda anual para tu cash flow.
8. Calcula cap rate = NOI / Inversión o valor de mercado.
9. Calcula ROI simple y cash-on-cash.
10. Halla el punto de equilibrio: Fijos / (ADR − Variable por noche).

Tip: crea tres escenarios (conservador, base, ambicioso) cambiando ADR y ocupación ±10%. Es un test de estrés rápido para tu ROI.

Errores habituales que arruinan la rentabilidad (y son fáciles de evitar)

• Confundir facturación con beneficio: ingresar más no implica ganar más si suben las limpiezas y las comisiones.
• No separar fijos y variables: sin esa frontera, el break-even es una lotería.
• Usar un ADR único todo el año: estacionalidad = dinero en la mesa.
• No medir la estancia media: demasiadas estancias cortas = demasiadas limpiezas.
• Olvidar depreciación y reposiciones: colchones, electrodomésticos, textiles… todo envejece.
• No reservar caja para mantenimiento y “cisnes negros” (caldera, fuga, etc.).
• Ignorar la fiscalidad o la licencia: el peor ROI es la sanción.

Cómo te ayudamos en DomusHome

En DomusHome nos obsesionan los números y la experiencia del huésped. Por eso, cuando un propietario nos pide ayuda, trabajamos en tres frentes a la vez:

• Auditoría de rentabilidad: analizamos demanda, ADR óptimos, ocupación esperable, gastos fijos/variables y fijamos KPIs (RevPAR, NOI, break-even, cash-on-cash).
• Optimización del producto: proponemos mejoras de interiorismo y reformas ligeras con impacto en ADR (iluminación, layout, baños, textiles, fotografía).
• Gestión y revenue: configuramos pricing dinámico, calendario, mix de canales, automatizaciones de check-in y housekeeping para recortar costes y elevar reseñas.

Nos gusta decirlo claro: no prometemos magia, prometemos método. Si quieres, hacemos una estimación de tu ROI con escenarios realistas y te decimos dónde está el dinero y dónde se escapa. Luego decides si te acompañamos o prefieres hacerlo por tu cuenta.

¿Qué ha cambiado en el mercado recientemente?

Tras el repunte de la demanda en 2023-2024, vemos tres tendencias claras en destinos urbanos y de costa en España:

• Estancias algo más largas en temporada media, impulsadas por teletrabajo híbrido.
• Mayor sensibilidad al precio en meses valle: quien afina el ADR gana ocupación sin sacrificar margen.
• Profesionalización: listings con fotos excelentes, procesos automatizados y respuestas rápidas se llevan el pastel.

Traducido: la oportunidad sigue ahí, pero ya no vale improvisar.

Último vistazo: checklist del buen propietario

• ¿Tienes calculado ADR, ocupación, RevPAR, NOI y break-even?
• ¿Separas gasto fijo de variable y revisas contratos de suministros y lavandería cada 12 meses?
• ¿Tu calendario y pricing reflejan estacionalidad y eventos locales?
• ¿Mides estancia media y ajustas mínimos según periodos?
• ¿Cumples con licencia, registro de viajeros y asesoramiento fiscal?
• ¿Reservas al menos un 5-8% de ingresos para mantenimiento y reposiciones?

Para cerrar

Calcular la rentabilidad de tu vivienda turística no es un Excel infinito, es aplicar cuatro fórmulas con datos fiables y tomar decisiones constantes. Si tus KPIs están claros, las dudas se reducen y las mejoras se notan en caja.

Si quieres que revisemos tus números o necesitas un plan para subir ADR y bajar costes sin perder calidad, en DomusHome estaremos encantados de ayudarte. La comunidad no se paga con “likes”; se paga con estrategia.