Impuestos en el alquiler vacacional: Explicación práctica de tributos aplicables y cómo optimizar la declaración fiscal

Por qué este tema te importa (y mucho)

El alquiler vacacional continúa consolidado en España, con una regulación más estricta y una Administración cada vez más digital. Desde la implantación europea de DAC7, las plataformas comparten datos con Hacienda, y el cruce de información es constante. Traducción: si alquilas, Hacienda lo sabe. La buena noticia es que, con una gestión ordenada, puedes optimizar legalmente tu fiscalidad y dormir mejor (tú y tus huéspedes).

Qué impuestos aplican al alquiler vacacional en España

1) IRPF, Impuesto sobre Sociedades o IRNR

• IRPF (residentes en España): Si alquilas como persona física y no prestas servicios de hospedaje tipo hotel, tus ingresos son rendimientos del capital inmobiliario. Si sí prestas servicios hoteleros (limpieza periódica durante la estancia, cambio de sábanas, recepción, etc.), pasas a actividad económica.
• Impuesto sobre Sociedades (IS): Si operas mediante sociedad, tributas por beneficios en el IS.
• IRNR (no residentes): Propietarios no residentes tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Tipo general 24%, o 19% si residen en UE/EEE con intercambio de información.

2) IVA o IGIC: cuándo estás exento y cuándo no

• Exento de IVA: El alquiler vacacional sin servicios propios de hotelería (limpieza solo a la entrada/salida, entrega de llaves, atención puntual) está exento de IVA.
• Con IVA (10% en alojamiento): Si prestas servicios de hospedaje (limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa, recepción continuada), la operación está sujeta y no exenta y normalmente tributa al 10% de IVA como servicio de alojamiento.
• Servicios añadidos: Otros extras (por ejemplo, alquiler de bicicletas o experiencias) pueden ir al 21%.
• IGIC (Canarias): Se aplica el régimen canario, con tipos y reglas propias para hospedaje. Consulta el tipo vigente en tu isla.

Consecuencia práctica: si entras en IVA, podrás deducir el IVA soportado (mobiliario, reformas, comisiones…), pero tendrás más obligaciones formales.

3) ITP (Transmisiones Patrimoniales) modalidad arrendamientos

Los arrendamientos exentos de IVA, en teoría, quedan sujetos a ITP (paga el huésped). En la práctica, muchas CCAA han bonificado el arrendamiento de vivienda habitual y apenas se exige en estancias turísticas cortas. Es un “zombi fiscal”: existe, pero rara vez se ve. Aun así, conviene conocer la norma autonómica de tu territorio.

4) Impuestos/tasas turísticas

En comunidades como Cataluña o Baleares existe un impuesto de estancias turísticas que suele recaer en el huésped y el anfitrión recauda y liquida. Algunas ciudades aplican recargos municipales. Sí, “Hacienda somos todos”, y en zonas turísticas también lo son tus huéspedes.

Cómo declarar en la renta (IRPF) un alquiler vacacional

Ingresos: qué incluir

• Ingresos íntegros cobrados a huéspedes (precio por noche, limpieza si la factura la emite el propietario, etc.).
• Comisiones de plataformas: se deducen como gasto, no restes del ingreso.
• Fianzas: solo son ingreso si se quedan por daños.

Gastos deducibles habituales

En alquiler vacacional sin servicios hoteleros (capital inmobiliario):

• Intereses de la hipoteca (solo intereses, no amortización del préstamo).
• IBI, tasa de basuras y otros tributos no estatales repercutibles.
• Seguro del hogar y responsabilidad civil.
• Comunidad y mantenimiento ordinario.
• Suministros (agua, luz, gas, internet) prorrateados por días alquilados (o metros si convive con titular, poco frecuente en vacacional).
• Honorarios de plataformas, agencias y servicios de gestión.
• Limpieza y lavandería entre estancias.
• Publicidad, fotografía, copywriting y software (channel manager, PMS).
• Amortización del inmueble y del mobiliario (ver más abajo).
• Reparaciones que restituyen el estado (no mejoras). Las mejoras se amortizan.

Importante: los gastos se deducen proporcionalmente a los días en alquiler respecto al año.

Amortización: inmueble y mobiliario

• Inmueble: en IRPF puedes amortizar, por regla general, el 3% anual sobre el mayor de:
  • Coste de adquisición (excluyendo el valor del suelo) + gastos de compra (ITP/IVA, notaría, registro).
  • Valor catastral de la construcción (sin suelo).

  Se prorratea por días alquilados.

• Mobiliario y enseres: amortización lineal frecuente del 10% anual (tablas orientativas) prorrateada por uso turístico.

Ejemplo rápido

Precio de compra 250.000€; el valor del suelo es 30%. Base amortizable: 175.000€. Amortización anual: 5.250€ (3%). Si alquilas 200 días al año, deducible: 5.250€ x (200/365) ≈ 2.877€. Mobiliario 10.000€ → 1.000€/año; prorrateado por 200 días: ~548€.

Días no alquilados: imputación de rentas

Cuando la vivienda no es tu residencia habitual, los días no alquilados ni en obras generan imputación de rentas inmobiliarias (1,1% o 2% del valor catastral anual, según revisión), prorrateada por días. No es un impuesto nuevo, pero sí un recordatorio de que Hacienda no se olvida de tu calendario.

¿Reducción del 60%? No, en vacacional no

La célebre reducción del 60% del IRPF por alquiler de vivienda habitual no aplica al alquiler vacacional. Desde 2024, el esquema de reducciones cambió, pero sigue ligado a vivienda habitual del inquilino, no a estancias turísticas.

No residentes: cómo tributar el alquiler vacacional

• Modelo 210 trimestral o anual según casos, declarando ingresos por alquiler.
• Tipo impositivo: 24% general; 19% si residente en UE/EEE con intercambio de información.
• Deducción de gastos: solo posible, en la práctica, para residentes en UE/EEE (con requisitos). Resto, sin deducción de gastos.
• Imputación por días no alquilados, igual que residentes.

Si prestas servicios de hospedaje: pasas a actividad económica

Si tu alquiler ofrece servicios propios de hostelería, cambia el cuadro fiscal:

• IVA 10% en las estancias (debes presentar Modelo 303 trimestral y 390 anual).
• IAE/censo: alta en el censo (036/037) e epígrafe de hospedaje.
• IRPF como actividad económica (posibles pagos fraccionados Modelo 130).
• Seguridad Social si hay habitualidad y medios organizados (consulta con asesor laboral).

Ventajas: más deducibilidad (incluido IVA soportado y más estructura). Inconvenientes: más burocracia y obligaciones formales. La decisión depende de tu modelo de negocio.

Checklist fiscal práctico por escenarios

Alquiler vacacional sin servicios hoteleros (caso más común)

• Tributas en IRPF – capital inmobiliario.
• Exento de IVA.
• Declara ingresos y gastos prorrateados por días alquilados.
• Incluye amortización inmueble/enseres.
• Imputa rentas por días no alquilados.

Alquiler con servicios de hospedaje

• Actividad económica (IRPF) o IS si es sociedad.
• IVA 10% (303/390) y censo (036/037).
• Gastos y amortizaciones más amplios; deducción de IVA soportado.

No residente

• Modelo 210 y tipos 24%/19%.
• Deducción de gastos si UE/EEE.
• Imputación de rentas por no ocupación.

Estrategias para optimizar tu declaración (sin cruzar líneas rojas)

• Documenta y prorratea: conserva facturas a tu nombre y reparte por días alquilados. Nada enamora más a un inspector que un Excel bien hecho.
• Diferencia reparación vs mejora: repara (deduces todo), mejora (amortizas). Un cambio de caldera averiada es reparación; convertir un trastero en dormitorio, mejora.
• Amortización correcta: calcula bien la parte de suelo y construcción y aplica el 3% solo a construcción.
• Gastos financieros: los intereses son deducibles; valora amortizar hipoteca al ritmo que no “mates” deducciones útiles si tu ROI fiscal es favorable.
• Separación de servicios: si prestas hospedaje, quizás te compense por IVA deducible en reformas importantes; si no, mantener exención simplifica.
• Mobiliario eficiente: invierte en equipamiento duradero y amortizable. Pequeñas inversiones pueden tener un impacto fiscal notable.
• Calendario fiscal: planifica estancias para optimizar la imputación y los periodos de obra (los días en obra no computan como “disponibles” a efectos de imputación si está acreditado).
• Autonomías y tasas: conoce el impuesto turístico local y repercútelo correctamente al huésped.
• Control de plataformas: revisa liquidaciones y comisiones; Hacienda recibe datos, así que alinea tus cifras con las de los portales.

Errores comunes que cuestan dinero

• Restar comisiones del ingreso en lugar de declararlas como gasto.
• No prorratear gastos por días alquilados.
• Olvidar la amortización del inmueble y del mobiliario.
• Confundir IVA por ofrecer limpieza solo al check-in/checkout (exento) con hospedaje (10%).
• No imputar rentas por días no alquilados.
• No conservar facturas o tenerlas a nombre incorrecto (plataforma/agencia en vez del propietario).

Calendario y modelos a tener presentes

• IRPF (Modelo 100): campaña de renta, normalmente abril-junio.
• IRNR (Modelo 210): trimestral o anual según supuestos.
• IVA (si hospedaje): Modelo 303 trimestral (abril, julio, octubre, enero) y 390 anual.
• Censo (Modelo 036/037): alta/baja/modificaciones.
• Impuesto turístico: según comunidad/municipio, con su propio calendario.

Cómo lo abordamos en DomusHome

En DomusHome sabemos que la rentabilidad real de un alquiler vacacional se decide en dos frentes: la operativa y la fiscalidad. Por eso, además de maximizar ocupación y tarifa media, nos coordinamos con tu asesoría o te conectamos con especialistas para que tu declaración sea óptima y sin sobresaltos. Entregamos informes de ingresos y gastos listos para tu renta, clasificamos gastos por categorías deducibles y te avisamos si tu modelo de negocio cruza la línea hacia actividad económica con IVA, planteando alternativas. Nuestro objetivo es claro: que pagues lo que corresponde, ni más ni menos.

Preguntas rápidas

¿Puedo aplicar la reducción del 60% en vacacional? No, solo para alquiler de vivienda habitual del inquilino.

Si presto limpieza durante la estancia, tengo IVA? Sí, normalmente pasa a hospedaje con IVA 10%.

¿Qué pasa con los días sin reservas? Se aplica imputación de rentas por los días no alquilados (salvo obra justificada).

¿Las plataformas informan a Hacienda? Sí, bajo el marco europeo DAC7, hay intercambio de datos.

Reflexión final y llamada a la acción

La fiscalidad del alquiler vacacional no tiene por qué ser un laberinto. Con reglas claras, documentación ordenada y una estrategia bien pensada, puedes optimizar tu carga fiscal y consolidar la rentabilidad de tu propiedad. Si quieres que revisemos tu caso y te ayudemos a preparar la temporada con la fiscalidad bajo control, contáctanos en DomusHome. Mejor anticiparse hoy que improvisar en junio.